خبرخوش‌تأمین‌اجتماعی‌به‌کارگران‎ساختمانی

خبرخوش‌تأمین‌اجتماعی‌به‌کارگران‎ساختمانی

معاون فنی و درآمد سازمان تأمین اجتماعی گفت: در حال حاضر ۸۰۰ هزار نفر از کارگران ساختمانی تحت پوشش بیمه هستند که با موافقت دولت مبنی بر افزایش ۲۰ درصدی پروانه ساختمانی، ۲۰۰ هزار نفر از کارگران ساختمانی بیمه می‌شوند.

به گزارش شریان نیوز، محمدحسن زدا درباره افزایش سهمیه بیمه کارگران ساختمانی، اظهار داشت: نحوه وصول حق بیمه کارفرمایان برای کارگران ساختمانی تغییر پیدا کرده است در گذشته 4 درصد هر متراژ بود که پس از مصوبه مجلس به 15 درصد پروانه ساختمانی تغییر پیدا کرده است.

وی ادامه داد: به دلیل ابهامات موجود بیمه 800 هزار نفر از کارگران ساختمانی را ادامه داده‌ایم و منتظر هستیم منابع جدیدی در این قالب به سازمان پرداخت شود تا بتوانیم تعداد بیشتری از کارگران ساختمانی را تحت پوشش بیمه بیاوریم و در صورتی که کمبود منابع داشته باشیم نمی‌توانیم افراد زیادی را تحت پوشش بیمه بیاوریم.

زدا افزود: بر اساس برآوردهای انجام شده 2 هزار میلیارد تومان در سال برای ادامه بیمه 800 هزار نفر کارگر ساختمانی نیاز داریم که اگر درآمدها در این زمینه بیشتر شد تعداد بیشتری از کارگران ساختمانی را تحت پوشش بیمه قرار می‌دهیم.

معاون فنی و درآمد سازمان تأمین اجتماعی با اشاره به اینکه کارگران ساختمانی از مظلوم‌ترین و شریف‌ترین اقشار کارگری هستند، گفت: حدود 40 درصد از حوادث ناشی از کار کشور در حوزه کارگران ساختمانی است که به دستور وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی و مدیرعامل سازمان تأمین اجتماعی علیرغم 800 هزار نفر کارگر ساختمانی تحت پوشش بیمه 200 هزار نفر دیگر نیز تحت پوشش بیمه کارگران ساختمانی قرار می‌گیرند.

وی افزود: البته برای تحقق این افزایش بیمه‌شدگان از دولت درخواست کرده‌ایم که 15 درصد از پروانه ساختمانی را به 20 درصد افزایش دهد. قانونگذار این اجازه را به دولت داده است که این مقدار را افزایش دهد تا مطالبات سازمان تأمین اجتماعی پرداخت و بتواند تعداد زیادی از کارگران ساختمانی را تحت پوشش بیمه قرار دهد.
منبع:فارس

تراکم و مازاد تراکم ( تراکم 120% یا تراکم 180% یعنی چه ؟ )

تراکم و مازاد تراکم ( تراکم 120% یا تراکم 180% یعنی چه ؟ )

جمعیت ( یعنی انسانها ) مبنای مهم همه طرحهای شهری  است .

واین جمعیت ( انسانها ) الزاماً بایستی در شهر بر اساس استانداردهای محلی و بین المللی در رفاه و آسایش زندگی کنند .

و برای اینکه در رفاه و آسایش زندگی کنند ، بایستی تک تک اجزای پیکره شهری مانند شبکه معابر ، فضاهای آموزشی ، فضاهای درمانی ، فضاهای تفریحی و گردشی و پارک و فضای سبز  و تاسیسات و تجهیزات شهری و فضاهای کار و سکونت و غیره ، زنده و پویا ، به اندازه وبه نسب و تناسب جمعیت شهر باشد .

زون های مسکونی محل اسکان جمعیت شهر است .

و برای اینکه جمعیت مورد نظر را در زون های مسکونی اسکان دهند :

1-   حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی را تعریف و مشخص میکنند .

2-  برای احداث بنا ، میزان سطح اشغال بنا را مشخص میکنند ، مثلاً میگویند سطح اشغال  60%  ، یعنی در آن قطعه زمین میتوانند تا 60% مساحت زمین ساختمان بسازند .

3- برای احداث بنا ، تعداد طبقات مجاز ساختمان سازی را مشخص میکنند.

زون های مسکونی با شرایط مختلف تعریف میشوند مثلا در برخی از زون ها ساختمانهای دو طبقه  و یا سه یا چهار طبقه و یا برج های چند طبقه تعریف میشوند .

بنا براین اگر در زون مسکونی ساختمانهای دو طبقه  با سطح اشغال60% تعریف شود تراکم مجاز دراین زون 120% است.

 ( 120% =60%  * ۲ ) .

یا اگر در زون مسکونی ساختمانهای سه طبقه  با سطح اشغال 60%تعریف شود تراکم مجاز در این زون 180% است.

( 180% =60% * ۳) .

نکته :

اگر به صورت دستوری در زون های مسکونی تغییری در تعداد طبقات داده شود مثلا بجای دو طبقه چهار طبقه ساخته شود میزان جمعیت در آن زون دو برابر شده و به دلیل ثابت بودن مساحت زون های خدماتی و شبکه معابر موجبات سلب آسایش و ترافیک های سنگین فراهم خواهد شد.

تخلفات ساختمانی

تخلفات ساختمانی

ماده 100 قانون شهرداری ها از جمله مواد پرکاربردی است که البته آنچنان که باید به بررسی آن پرداخته نشده است . در ابتدا به جایگاه ماده 100 قانون شهرداری در نظام حقوقی ایران به اختصار اشاره ای خواهیم کرد

نظام حقوقی ایران در یک تقسیم بندی کلی به مراجع اداری و مراجع قضایی تقسیم می شود که این مراجع نیز خود به مراجع عمومی و استثنایی تقسیم می شوند . مراجع قضایی عمومی همان دادگاه های عمومی موجود در نظام قضایی کشور و مراجع قضایی استثنایی هم به دو شاخه کیفری و حقوقی تقسیم می شوند .

مراجع استثنایی حقوقی به مراجع حقوقی دادگستری ( عزل و نصب قضات آن کلاً در اختیار قوه قضائیه است . ) و مراجع حقوقی غیر دادگستری ( عزل و نصب قضات آن کلاً و جزئاً در صلاحیت قوه مجریه می باشد . )تقسیم می شود .

مراجع استثنایی کیفری شامل دادگاه های نظامی ، دادگاه انقلاب و دادگاه ویژه روحانیت می باشد .

اما مراجع اداری نیز به مراجع اداری عمومی که دیوان عدالت اداری تنها مرجع آن و مراجع اداری استثنایی که شامل مراجعی چون مراجع اختلاف مالیاتی می باشد ، تقسیم بندی می شود که در برگیرنده کمسیون م 100 مقرر در قانون الحاق بند 3 به م 99 و کمسیون م 77 نیز می باشد .

بسیاری از مراجعین به شهرداریها افرادی هستند که سروکار آنان با کمیسیونهای ماده صد شهرداری است.

بخشی از افرادی که پرونده آنها در این کمیسیونها رسیدگی می شود کسانی هستند که بدون داشتن پروانه ساختمانی ، مبادرت به احداث بنا نموده اند. در این زمینه ماده صد قانون شهرداریها مقرر داشته است که : « مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدامی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند . شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیری نماید »

یکی از معضلات اساسی مربوط به امر ساخت و ساز که مدیریت شهری را درگیر کرده بحث تخلفات ساختمانی است.

نهادهای مربوطه:

علاوه بر شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشاورزی، دادگستری، استانداری‌ها، فرمانداری‌ها، سازمان حفاظت میراث فرهنگی، وزارت راه و ترابری و وزارت نیرو از جمله نهادهای دولتی و عمومی هستند که هر کدام حسب تکالیف قانونی خود با این موضوع مواجه اند.

اولین قانونی ‌که در مورد تخلفات ساختمانی و ضمانت اجرای برخورد با این موضوع در ایران وجود دارد مربوط به قانون مجازات اسلامی سال 1304است که در آن هر گونه ساخت و ساز مغایر با پروانه صادره را جرم تلقی و مجازات آن را منوط به تصویب آیین نامه‌ای توسط دولت کرده که متعاقباً در آیین نامه امور خلافی سال 1324 مجازات جریمه و حبس برای آن در نظر گرفته شده است.

علاوه بر این مجازات مقرر متعاقباً در سال 1334 به منظور رسیدگی به امر تخلف کمیسیونی تشکیل شد تا در مورد ماهیت بنای غیر مجاز نیز تصمیم‌ گیری نماید.

تخلفات ساختمانی:

تخلفات ساختمانی به دو دسته تقسیم می شوند :

الف- تخلفات مطابق ضوابط

ب- تخلفات خلاف ضوابط

الف – تخلفات مطابق ضوابط : مطابق مقررات شهرسازی کسانی که می خواهند ساختمان احداث نمایند می بایستی از شهرداری پروانه ساختمان اخذ نمایند . در صورتی که مالکی ساختمان خود را بدون پروانه و یا با پروانه و بیشتر از مشخصات پروانه احداث نماید ، لیکن با ضوابط طرحهای مصوب و سایر مقررات شهرداری مغایرت نداشته باشد مقدار زیربنای بدون پروانه مطابق ضوابط محسوب شده و ساختمان موجود پس از رسیدگی و اخذ جرایم متعلقه قانونی خواهد بود .

مثال 1– شخصی که ملکش در کاربری مشخصی واقع بوده اگر بدون اخذ پروانه و یا برخلاف پروانه صادره اقدام به احداث ساختمان در حد ضوابط نماید ، این قبیل ساختمان ها خلاف داخل ضوابط محسوب می گردد .

مثال 2– شخصی که می توانست بااخذ مجوز تفکیک ملک خود را به سه قطعه تفکیک نماید بدون اخذ مجوز این کار انجام داد و مالکین هر قطعه درحد ضوابط اقدام به احداث ساختمان نموده اند.

ب – تخلفات خارج از ضوابط : هرگاه زیربنای احداثی بدون پروانه یا مازاد بر پروانه مغایر با ضوابط و مقررات طرح های مصوب و دستورالعمل های موجود باشد و یا این که نوع استفاده از ساختمان نسبت به پروانه تغییر یافته باشد کلاً تخلفات خارج از ضوابط تلقی گردیده و با تشکیل پرونده تخلف توسط شهرداری های مناطق به کمیسیون های ماده صد شهرداری ارجاع خواهد شد .

کمیسیون ماده صد قانون شهردارى

ماده صد : مالکین اراضى و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانى یا تفکیک اراضى و شروع ساختمان از شهردارى پروانه أخذ نمایند .

شهردارى مى‏تواند از عملیات ساختمانى ساختمان‏هاى بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد ، جلوگیرى نماید .

بر اساس ماده 100 شهردارى ، قبل از هر اقدام عمرانى اخذ پروانه از شهردارى الزامى است . هر گونه تعمیر املاک واقع در توسعه‏ى معابر و طرح‏هاى تملکى با هماهنگى و مجوز شهردارى باید انجام پذیرد .

تبصره 1 :

در موارد ذکر شده‏ى فوق که از لحاظ اصول شهرسازى یا فنى یا بهداشتى ، قلع تأسیسات و بناهاى خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهردارى ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضاى شهردارى موضوع در کمیسیون‏هائى مرکب از :

نماینده وزارت کشور با انتخاب وزیر کشور و یکى از قضات دادگسترى با انتخاب وزیر دادگسترى و یکى از اعضاى انجمن شهر ( شوراى شهر ) با انتخاب انجمن مطرح مى‏شود .

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام مى‏نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد ، پس از انقضاء مدت مذکور، کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهردارى که بدون حق رأى براى اداى توضیح شرکت مى‏کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضى بر حسب مورد اتخاذ کند ؛ در مواردى‏که شهردارى از ادامه عملیات ساختمانى بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیرى مى‏کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیرى ، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید ، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضاى ذینفع به موضوع رسیدگى خواهد کرد .

در صورتى‏که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتى از بنا باشد ، مهلت مناسب را که نباید از دو ماه تجاوز کند ، تعیین مى‏نماید. شهردارى مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند . هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید ، شهردارى رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین‏نامه اجراى وصول عوارض ، از مالک دریافت خواهد نمود.

تبصره 2 :

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربناى مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى مسکونى ، کمیسیون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانى ( در بر خیابان‏هاى اصلى یا خیابان‏هاى فرعى و یا کوچه‏هاى بن‏باز یا بن‏بست) رأى به أخذ جریمه‏اى که متناسب با نوع استفاده از فضاى ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعیین کند و شهردارى مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. ( جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از 3 برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى بیشتر باشد . )

در صورتى‏که ذینفع از پرداخت جریمه خوددارى نمود شهردارى مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخریب را بنماید . کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأى تخریب اقدام خواهد نمود

تبصره 3 :

در مورد اضافه بنا زائد به مساحت مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى تجارتى و صنعتى و ادارى ، کمیسیون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانى ( در بر خیابان‏هاى اصلى یا خیابان فرعى و یا کوچه بن‏باز یا بن‏بست ) رأى به اخذ جریمه‏اى که متناسب با نوع استفاده از فضاى ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعیین کند و شهردارى مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نبایداز حداقل 2 برابر کمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتى‏که ذینفع از پرداخت جریمه خوددارى نمود شهردارى مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخریب را بنماید . کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأى تخریب اقدام خواهد نمود .

تبصره 4 :

در مورد احداث بناى بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضى مربوطه در صورتى‏که اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى رعایت شده باشد ، کمیسیون مى‏تواند با صدور رأى بر اخذ جریمه بازاء هر مترمربع بناى بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتى ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلى ساختمان ، در صورتى‏که ساختمان ارزش دریافت سرقفلى داشته باشد ، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع ، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهردارى اعلام نماید .

اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره‏هاى 2 و 3 عمل خواهد شد .

تبصره 5 :

در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن ، کمیسیون مى‏تواند با توجه به موقعیت محلى و نوع استفاده از فضاى پارکینگ ، رأى به أخذ جریمه‏اى که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع فضاى از بین رفته پارکینگ باشد ، صادر نماید . (مساحت هر پارکینگ با احداث گردش 25 مترمربع مى‏باشد . )

شهردارى مکلف به أخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان مى‏باشد .

تبصره 6 :

در مورد تجاوز به معابر شهر ، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازى براساس پروانه ساختمان و طرح‏هاى مصوب رعایت برهاى اصلاحى را بنمایند .

در صورتى‏که برخلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزى در این مورد انجام گیرد؛ شهردارى مکلف است از ادامه عملیات جلوگیرى و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید . در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا ، عدم رعایت اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى در ساختمان ، رسیدگى به موضوع در صلاحیت کمیسیون‏هاى ماده صد است .

تبصره 7 :

مهندسین ناظر ساختمانى مکلفند نسبت به عملیات اجرائى ساختمانى که به مسئولیت آنها احداث مى‏شود ، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‏ها و محاسبات فنى ضمیمه آن به طور مستمر نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنى را گواهى نمایند .

هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهى نماید و یا تخلف را به موقع به شهردارى اعلام نکند و موضوع منتهى به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهردارى و صدور رأى بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد ، شهردارى مکلف است مراتب را به نظام معمارى و ساختمانى منعکس نماید .

شوراى انتظامى نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معمارى و ساختمانى حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتى‏که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأى تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد گردد ، به حداکثر مجازات محکوم کند . مراتب محکومیت از طرف شوراى انتظامى نظام معمارى و ساختمانى در پروانه اشتغال درج و در یکى از جرائد کثیرالانتشار اعلام مى‏شود . شهردارى مکلف است تا صدور رأى محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده صد به مدت حداکثر 6 ماه از أخذ گواهى امضاء مهندس ناظر مربوطه براى ساختمان جهت پروانه ساختمان شهردارى خوددارى نماید .

مأموران شهردارى نیز مکلفند در مورد ساختمان‏ها نظارت نمایند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیرى نکنند و یا در مورد صدور گواهى انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیرى شوند ، طبق مقررات قانونى به تخلف آنان رسیدگى مى‏شود و در صورتى‏که عمل ارتکابى مهندسین ناظر و مأموران شهردارى واجد جنبه جزائى هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود .

در مواردى‏که شهردارى مکلف به جلوگیرى از عملیات ساختمانى است و دستور شهردارى اجرا نشود ، مى‏تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامى براى متوقف ساختن عملیات ساختمانى اقدام نماید.

تبصره 8 :

دفاتر اسناد رسمى مکلفند قبل از انجام معامله قطعى در مورد ساختمان‏ها گواهى پایان ساختمان و در مورد ساختمان‏هاى ناتمام گواهى عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهردارى صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند .

در مورد ساختمان‏هائى که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتى‏که اضافه بناء جدیدى حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشان‏دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد ، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت ، انجام معامله بلامانع مى‏باشد .

تبصره 9 :

ساختمان‏هایى که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده صد قانون شهردارى معاف مى‏باشند .

تبصره 10 :

در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهردارى ، هرگاه شهردارى یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأى ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأى اعتراض نماید ، مرجع رسیدگى به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضاى آن غیر از افرادى مى‏باشند که در صدور رأى قبلى شرکت داشته‏اند، رأى این کمیسیون قطعى است .

تبصره 11 :

آئین نامه ارزش معاملاتى ساختمان پس از تهیه توسط شهردارى و تصویب

انجمن شهر ( شوراى اسلامى شهر ) در مورد أخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتى سالى یک بار قابل تجدیدنظر خواهد بود.

تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م 100 قانون شهرداری می باشد .

در مورد تخلف احداث بنا بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضای شهرداری موضوع در کمسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن « شورای اسلامی شهر » مطرح می شود .

تخلفات در حریم ها

با هرگونه تخلف در ساخت و ساز در حریم ، هرگونه فعل و انفعال غیررسمی و غیرقانونی و تخلف اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی، دولتی و غیردولتی، تعاونی های مسکن وابسته به دستگاه های دولتی، عمومی، قوه قضائیه، شهرداری، نیروهای مسلح (نظامی و انتظامی) و نهادهای انقلاب اسلامی، نهادها، ستادها و مؤسسات عمومی که املاک و اراضی بزرگ در نقاط مختلف واقع در محدوده و حریم در اختیار دارند، برخورد جدی، همه جانبه و بدون اغماض خواهد شد و از آنجا که بخش عمده ای از این تخلف ها به تعاونی های مسکن ارتباط داده می شود، لازم است همه اعضا و مسئولان این تعاونی ها با آگاهی کامل از قوانین و مقررات وارد معاملات شوند. در غیر این صورت علاوه بر این که دستگاه های دولتی ذیربط و شهرداری هیچ مسئولیتی از قبیل تامین زمین معوض یا تغییر کاربری نخواهند داشت، مسئولان تعاونی ها و دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی متخلف احتمالی ملزم به جبران خسارت های وارده هستند.

در ارتباط با بحث جلوگیری از تخلفات ساختمانی با سه عامل مواجه هستیم گفت:نخستین عامل مرحله پیشگیری است که مطابق صدر ماده صد قانون شهرداری ها مأمورین شهرداری بدون نیاز به کسب دستور مقام قضایی می‌توانند از هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری نمایند .

همچنین تبصره هفت ماده صد در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از تخلفات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نمی شود اجازه داده است که با استفاده از مأمورین اجرائیات (و در صورت لزوم مأمورین انتظامی) برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نمایند.

بنابراین نه تنها قانونگذار، مأمورین شهرداری را مکلف به جلوگیری نموده است بلکه استثنائاً صدور حکم قضایی را لازم ندانسته و پرسنل اجرائیات شهرداری و مأمورین انتظامی را نیز مکلف به همکاری نموده است.

از سوی دیگر، مطابق تبصره هفت ماده صد «مهندسان ناظر» را نیز مکلف به اعلام به موقع تخلف و خودداری از گواهی انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات حتی در پایان کار نموده است و چنانچه مهندسان ناظر مراتب تخلف را به موقع اعلام ننمایند و یا نسبت به صدور گواهی بر خلاف واقع اقدام نمایند ضمانت اجرای شدیدی در نظر گرفته شده است. بنابراین در این مرحله قانونگذار ضمانت اجرای بسیار قوی را برای پیشگیری از هر گونه تخلفات ساختمانی در نظر داشته است.

عامل دوم

تکلیف شهردار منطقه جهت ارسال به موقع پرونده تخلف به کمیسیون ماده صد است. به طوری که مطابق تبصره یک ماده صد در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون ماده صد مطرح نماید. این در حالی است که بعضاً مشاهده می شود که مدت های مدید از تاریخ ابلاغ دستور جلوگیری به مالک بعضاً پرونده بلااقدام در منطقه باقی می‌ماند و این موضوع موجب تجری متخلفان می‌ شود.

رسیدگی قانونی به ساخت و سازهای غیر مجاز در کمیسیون‌های ماده صد عامل سوم در خصوص بحث جلوگیری از تخلفات ساختمانی میباشد تقاضای شهرداری در خصوص تخلفات در کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور (به انتخاب وزیر کشور) یکی از قضات دادگستری (به انتخاب وزیر دادگستری) یکی از اعضای شورای اسلامی شهر (به انتخاب شورای شهر) مطرح می شود تا موضوع تخلف مورد رسیدگی قرار گیرد. چنانچه موضوع تخلف از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مورد توجه قرار گیرد تصمیم کمیسیون مبنی بر قلع خواهد بود لیکن در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه و یا احداث بنای بدون پروانه و یا عدم احداث پارکینگ باشد کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بر بنا با توجه به موقعیت ملک رأی بر اخذ جریمه نماید.بدیهی است برخورد قاطع و صدور آراء منجز و متناسب از سوی کمیسیون مذکور (فارق از نگاه درآمدی) می تواند نقش مؤثری در جلوگیری از ساخت و ساز داشته باشد.

ارزش معاملاتی

عبارت است از : مبلغ معینی که در هر منطقه جغرافیایی و محل واقع شدن ملک ، از سوی اداره امور اقتصادی و دارایی محل ، به عنوان قیمت منطقه ای تعیین و مشخص می گردد . ادراه دارایی محل همه ساله بر اساس معیارهای مشخصی که در اختیار دارد ، ارزش معاملاتی زمین و ساختمان را در هر محل و منطقه جغرافیایی از نظر موقعیت مکانی و اینکه آیا در بر کوچه و خیابان واقع گردیده یا نه ، و با در نظر گرفتن سایر معیارهای موجود برآورد نموده و مراتب را به کایه دستگاههای ذی ربط اعلام می دارد .فایده علمی و حقوقی بحث در این است که فرضاً ،اگر ساختمانی در سال 1369 بدون پروانه احداث شده باشد و در زمان حاضر کمیسیون ماده صد ، حکم بر جریمه مالک به پرداخت سه برابر ارزش معاملاتی صادر کرده باشد : آیا ملاک احتساب ارزش معاملاتی همان مبلغی است که ده سال قبل معیار بوده ؟

به دلیل کم توجهی شهرداریها به تبصره یک ماده صد قانون شهرداریها ، وزارت کشور ناچار شد تصمیم مهمی را به موجب بخشنامه شماره 2/34/3/1 /19095 ـ 19/11/1376 ، را در این زمینه اتخاذ و صادر نماید . متن کامل بخشنامه مذکور به این شرح است :

« بخشنامه به استانداران » :

با توجه به سؤالات مطروحه از سوی برخی از شهرداریها و اعضای کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداری ، در خصوص این که آیا ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف ، ملاک محاسبه جریمه از سوی کمیسیونهای ماده صد خواهد بود و یا ارزش معاملاتی روز دارایی ؛ لذا بدین وسیله اعلام می دارد ، نظر به اینکه تعیین دقیق زمان وقوع تخلف ، خصوصاً در مورد ساختمانهای قدیمی که بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری و یا مغایر مفاد پروانه صادره ، احداث و به پایان رسیده و سالها مورد بهره برداری قرار گرفته است امکان پذیر نمی باشد ؛ و از طرفی مطابق قسمت اخیر تبصره “ یک ” ذیل ماده صد قانون شهرداری ، که طی آن شهرداری موظف است به محض جلوگیری از عملیات ساختمانی ( عدم تأیید عملیات و جلوگیری از صدور گواهی پایان ساختمان به منزله توقف روند تکوینی موضوع و تعیین وضعیت ساختمان می باشد ) ، ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون ماده صد مطرح نماید بنا بر این ارزش معاملاتی زمان توقف عملیات ساختمانی ( توقف چه به صورت فیزیکی ویا خودداری از تأیید و ارائه گواهی لازم ) و ارجاع موضوع به کمیسیون ماده صد ، می تواند ملاک محاسبه و تعیین جریمه از سوی اعضای محترم کمیسیون ماده صد باشد . مقتضی است دستور فرمایید ، مراتب جهت اقدام لازم به شهرداریهای تابعه ابلاغ گردد .

—مطالعات تطبیقی با دیگر کشورها:

تطبیقی در قوانین کشورهایی مانند هندوستان و فرانسه نیز حاکی از وجود ضمانت‌های اجرایی کیفری برای این موضوع (ساخت و سازهای غیر مجاز) است. در کشور توسعه یافته ‌ای چون فرانسه، با جرم شناختن استنکاف و تمرد از اجرای دستور توقف و همچنین استنکاف از اجرای آرای صادره و اعمال مجازات‌هایی همچون حبس، جزای نقدی و سایر مجازات‌های تکمیلی (همانند درج در جراید) در جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز موفق بوده‌‌‌‌‌‌‌‌اند.

از جمله می توان از بند 4 مواد 2- 152 Lو 4-152 Lقانون ساخت و ساز فرانسه نام برد که صدور رأی تخریب را موکول به رأی مقامات قضایی نموده و در صورت قصور هر یک از متخلفین اعم از مالک زمین، شخص ذینفع، مهندسان معمار، کارفرما و تمامی اشخاص مسئول در حوزه عملیات ساختمانی از اجرای حکم تخریب، مجازات جریمه به میزان 45000 یورو و در صورت تکرار جرم شش ماه حبس و مجازات مالی به میزان 75000 یورو نموده است.

پیشنهادات:
1- ماده صد شهرداری ماده ای برای رسیدگی به ساخت و ساز فنی شهری است . تشکیل کمیسیون فنی به جای کمیسیون اجتماعی برای بررسی به گزارش فنی مأمور شهرداری امری ضروری بوده و حضور یک نماینده از سازمان مسکن و شهرسازی یا سازمان نظام مهندسی یا دفاتر نمایندگی به انتخاب وزیر مسکن و شهرسازی الزامی است.

2- در اجرای تبصره یک کمیسیون ماده صد توضیحات فنی ساختمان را سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان دریافت کند.

3- در اجرای تبصره دو ، در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی از نظر فنی و محاسباتی و رعایت آیین‌نامه 2800 به تأیید سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان رسیده و سپس اقدام به أخذ جریمه شود

4- در اجرای تبصره سه ، در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه رعایت اصول فنی و بهداشتی به تایید سازمان نظام مهندسی استان یا دفاتر نمایندگی یا مهندس ناظر ساختمان رسیده و سپس اقدام به اخذ جریمه شود .

5- در اجرای تبصره ششم، موارد تخلف مانند مستحکم نبودن بنا، رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی در ساختمان رسیدگی به موضوع از صلاحیت کمیسیون‌های ماده 100 خارج شود .

6- حداقل جریمه ماده صد کمیسیون نسبت به هزینه أخذ پروانه ساختمانی ده برابر باشد تا مالکان نسبت به رعایت آیین‌نامه‌ها و مقررات ملی ساختمان ترقیب شوند .

شهرداری دارای شخصیت حقوقی و از جمله موسسات عمومی است و دخل و تصرف در اموال و وجوه شهرداری تصرف در اموال عمومی و جرم است و مرتکب به مجازات مقرر در قانون محکوم می‌شود و طبق ماده 79 قانون شهرداری‌ها، شهردار و رئیس حسابداری ذی‌حساب هستند و کلیه پرداخت‌های شهرداری در حدود بودجه مصوب به استناد ثبت و با رعایت مقررات آیین‌نامه مالی و با امضای شهردار و رئیس حسابداری به عمل خواهد آمد. جریمه‌ای که کمیسیون‌های ماده 100 قانون شهرداری‌ها تعیین می‌کنند از جمله درآمدهای شهرداری و طبق ضوابط حاکم بر نحوه هزینه درآمد شهرداری باید هزینه شود و طبق نص صریح تبصره‌های ذیل ماده 100، شهرداری مکلف است نسبت به وصول آن اقدام نماید.
سازش شهرداری با مؤدی به پرداخت کمتر از جریمه تعیین شده توسط کمیسیون خلاف مقررات مالی شهرداری و از محدوده اختیارات آنها خارج است و به طور کلی می‌توان گفت چون وفق مفاد تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری‌ها، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مطرح می‌شود و چنانچه رای کمیسیون مورد قبول شهرداری نباشد طبق تبصره 100 ماده 100، می‌تواند تقاضای تجدیدنظر کند و این رای قطعی است. به نظر می‌رسد با صدور رای قطعی اعم از جریمه و تخریب توسط کمیسیون ماده 100، شهرداری حق ندارد رای صادره را اجرا نکند و یا خلاف رای صادره با مودی سازش نماید.

رسیدگی به تخلفات ساختمانی

— شرح فعالیت محل مراجعه

— 1- ارائه شکایت یا گزارش از طرف شهروندان واحد کنترل و پیگیری تخلفات ساختمانی

— 2- ثبت شکایات و گزارش ها دبیرخانه

— 3- بررسی شکایات،دریافت نشانی دقیق و صدور دستورات مقتضی مسوول واحد تخلفات

— 4- مراجعه به محل مورد نظر ، بررسی موضوع و ارائه اخطار کتبی به متخلف جهت حضور در شهرداری و رفع تخلف کارشناس تخلفات

— 5- بررسی گزارش کارشناس تخلفات و اعلام نتیجه به صورت زیر:

— - چنانچه شکایت از مجاور باشد و دعوی شاکی حق باشد مجاور می بایست حقوق شاکی را رعایت نماید مسوول واحد تخلفات

— - چنانچه احداث بدون مجوز باشد از ادامه کار جلوگیری شده

— و تصمیم مقتضی اخذ می گردد. مسوول واحد تخلفات

— 6- بررسی مجدد از محل مورد تخلف ودرصورت عدم رفع خلاف ارجاع به

— مراجع ذیصلاح واحد تخلفات با هماهنگی واحدهای فنی و حقوق

—

منابع و مآخذ
1. شمس- عبدالله، آیین دادرسی مدنی، 1382، جلد اول،تهران، نشر میزان
2. مدنی- جلال الدین،آئین دادرسی مدنی،1381، تهران، نشر میزان
3. منصور- جهانگیر، قانون شهرداری ها،1383، تهران،نشر دیدار
4. منصور- جهانگیر، قانون مجازات اسلامی،1385، تهران،نشر دیدار
5. مهاجری- علی، جزوه آئین دادرسی مدنی،1381، مرکز آموزش قضات روحانی، قم
6.سایت های اینترنتی

تاسیسات شهری

تاسیسات شهری

بر اساس قانون شهرداری (مصوب سال 1334 ) تقریبا تمام تاسیسات شهری از جمله تاسیسات آب، فاضلاب و برق زیر نظر شهرداری اداره می*شد؛ اما با رشد و گسترش نظام اداری کشور، اداره این تاسیسات به سازمان*های دولتی وابسته به وزارت نیرو واگذار شد و بدین ترتیب شهرداریها نقش قبلی خود را در اداره تاسیسات و تامین انرژی شهری از دست داده و اهم تاسیسات زیربنایی که از جمله آن می*توان به پستهای توزیع برق و دیگر تاسیسات برقی در شهرها اشاره کرد، به دست ارگانهای مختلف دولتی از جمله وزارت نیرو و برق منطقه*ای استانها واگذار شد.
در روند شهرنشینی و گسترش شهرها و همچنین ایجاد شهرهای جدید، تاسیسات زیربنایی در شهرها از اهمیت خاصی برخوردارند و عملکرد هر کدام تاثیر مستقیمی روی سایر عوامل شهری دارد؛ به عنوان مثال در روند رشد و توسعه شهرها، طرح و توسعه تاسیسات برقی روی دیگر تاسیسات و خدمات شهری، صنایع تکنولوژی و ... اثر بسزایی دارد.
هماهنگی برنامه*های تاسیسات شهری چه از لحاظ زمانی و چه مکانی و همچنین هماهنگی کامل بین دست*اندرکاران مختلف یک پروژه (چه از لحاظ طراحی و چه از لحاظ اجراء و بهره برداری و همچنین توسعه آن)
نه تنها از مشکلات شهری می*کاهد* بلکه در مجموع باعث تقلیل هزینه*ها و در نتیجه کاهش فشار روی شهروندان و تقلیل بار مالی دستگاههای دولتی می*شود و در مجموع شهر را به سمت و سوی توسعه بهتری پیش می*برد.
ایجاد هماهنگی در وادی امر آسان به نظر می*رسد ولی عملا با مشکلات مکانی، زمانی، سازمانی، مالی و فنی روبرو می*شود* که نیاز به یک برنامه منسجم وار پیش آماده شده در جهت رهبری و هدایت عوامل مختلف اجرایی کاملا امری ضروری به نظر می*رسد.
از آنجاییکه در ساخت یک پست برق، مراحل طراحی و برق دار شدن آن، گروههای کاری همکار بسیار اندکند و معمولاً مهندسان رشته*های مختلف تک تک و بدون شناخت کافی از دیگر رشته*ها به تکمیل طراحی و ساختن یک پروژه اقدام می*کنند، متاسفانه در زمان بهره وری و مراحل پس از آن مشکلاتی از نقطه نظر عدم شناخت کافی ویا عدم توجه به پیش نیازهای طراحی و ساخت یک پست، بوجود می*آید تا جاییکه در مواردی مدت*ها وقت وانرژی که شامل هزینه*های هنگفتی نیز هست به حداقل خواهد رسید و روند طراحی و ساخت یک پست برق به سمت بهینه*ای پیش خواهد رفت.
حال با توجه به مطالب گفته شده، لزوم همفکری و همکاری رسته*های شغلی مختلف مهندسی در مراحل مختلف اجرای تاسیسات شهری (بالخصوص تاسیسات برقی که اهمیت آن بر روی دیگر صنایع و خدمات شهری کاملا مشخص است) به وضوح قابل تأمل است و امید است با برنامه ریزی جامع و منسجم*تری بتوانیم با بهرگیری از فنون و دانش مختلف اجرایی در جهت رشد و رونق وتوسعه شهرهایمان گام موثری برداریم.

تعریف تاسیسات شهری:
منظور از تاسیسات شهری عبارتند از تاسیساتی که به منظور رفع نیازها و مشکلات ساکنین شهر از نظر تامین آب، برق،* تلفن، فاضلاب، جمع آوری و دفع آبهای سطحی و گاز بوجود می*آیند و لزوم ایجاد آنها و ضابطه*هایی که در مورد چنین تاسیساتی بایستی رعایت شود، از اهمیت و اولویت ویژه*ای در رشد و توسعه شهرها برخوردار است.

تعریف تاسیسات زیر بنایی شهری:
تاسیسات زیربنایی شهری عبارتست از امکاناتی که شهرها بایستی به آنها مجهز باشد،* تا بتواند روال زندگی و احتیاجات بخشهای مختلف شهری مانند بخش*های مسکونی،* تجاری، اداری،صنعتی و عمومی و مانند آنها را از تسهیلات بیشتری برخوردار سازد. 
چنین تجهیزاتی علاوه بر آنکه از احتیاجات اساسی یک جامعه شهری است،* می*تواند معیار سنجش توسعه شهرها از جهات مختلفی که معمولا یک جامعه شهری واجد آن است به حساب آید.

الف) مهندسان معمار
"ARCHITECT"
در روند طراحی وساخت تاسیسات برقی و پستهای برق، مهندسان معمار در مراحل طراحی باید موارد پیشنهادی زیر را در پروژه*ها با دقت کافی دنبال کنند تا در بهره*برداری آینده پروژه*ها کمتر با مشکلاتی از این حیث برخوردار شوند:

• مکان*یابی و طراحی محل مناسب برای نصب کنتورها و تابلوهای برق به نحوی که قابل دسترس برای مامور کنتور خوان اداره برق بوده و در ضمن دور از لوله*های آب و گاز باشد.
• مکان یابی و طراحی محل مناسب برای حفر چاه*های ارت (Earthing) 
• مکان یابی و طراحی محل مناسب برای عبور کابل*ها در زیر زمین ساختمانها با استفاده از سینی کابل.
• توجه به جزئیات اجرایی کاربریهای برقی چه در پستها و چه در اماکن دیگر.
• تخصیص محل مناسب برای نصب تجهیزات تاسیساتی از قبیل دیگ*های بخار یا آب گرم و چیلرهای تراکمی یا آبزورویشن الکتروپمپ*های سیرکولاسیون سختی*گیر آب ومنبع دو جداره یا منبع کویل*دار و تابلوی برق و الکتروپمپ برگشت، با توجه به ظرفیت و حجم و سطح مورد لزوم و با در نظر گرفتن فضاهای مناسب برای تعمیر و بازسازی و تخصیص فضای مناسب در زیر زمین و همکف برای کپسولهای و جعبه*های آتش نشانی و یا سنسورهای ضد دود (Smoke Detectors) و با همکاری و استفاده از اطلاعات مهندسان تاسیسات.
• مکان*یابی و طراحی محل مناسب عبور کابل به طبقات، دور از لوله*های آب و گاز به طوریکه در هر طبقه قابل دسترسی برای کنترل و یا تعویض کابل باشد.
• تخصیص محل مناسب در طبقات برای کپسولها و سنسورهای ضد دود.
• مکانیابی مناسب برای نصب تابلوهای برق طبقات.
• مکانیابی و طراحی محل مناسب برای آنتن تلویزیون و کابلهای شبکه کامپیوتری و احتمالا محل مناسب برای اتصال کامپیوترهای متصل به هم و سرور (Server) مربوطه در ساختمانهای اداری.
• تخصیص محل مناسب برای کولر یا هرنوع مبدل لازم به طوریکه به راحتی قابل نصب و باز شدن و تعمیر باشند.
• اتاق*ها و راهروها از نور طبیعی کافی، خصوصا نور خورشید برخوردار باشند.
• تخصیص محل مناسب برای عبور کابل*های تلفن و آیفون ومونیتورینگ و دوربین*های کنترل و در بازکن*های اتوماتیک.
• مکانیابی و طراحی محل مناسب برای آسانسور و چاهک و اتاقک آن، با در نظر گرفتن تهویه اتاقک، نصب موتور گیریبکس و ضربه گیر و عبور وزنه تعادل و درب*ها.
• تخصیص پله فرار با نرده مناسب در بیرون ساختمان یا پله فرار داخل ساختمان، ایزوله شده از واحدهای قابل دسترسی به آتش.
• مکانیابی و طراحی محل مناسب برای نصب تجهیزات آتش نشانی با سیستم اسپرینگلر. 
• تخصص محل مناسب برای نصب تجهیزات الکتروفن*های مکنده هوای تازه وتخلیه هوای زیرزمین*ها
• مکانیابی و طراحی محل مناسب برای نصب پکیج*ها ویا ایرواشرها و محل عبور کانالهای قابل دسترسی در طبقات.
• تخصیص محل مناسب برای نصب اگزوزفن*های پشت بام.
• مکانیکی و طراحی محل مناسب برای نصب منابع انبساط و ذخیره سوخت.
• مکانیکی و طراحی محل مناسب برای نصب مخازن آب ذخیره.
• مکان*یابی و طراحی محل مناسب برای نصب موتور ژنراتورهای برق اضطراری.
• استفاده از مصالح مناسب و مقرون به صرفه اقتصادی و حداقل افت انرژی و استاندارد در ساختمان.

مهندسان عمران:
مهندسان محترم عمران نیز باید نکات زیر را در طراحی سازه*های خود در نظر داشته باشند:

• وزن تقریبی اقلام اشاره شده در ردیف الف 
• اثر بارهای دینامیکی مثل الکتروفن*ها و الکتروموتورها و الکتروپمپ*ها روی ستون*ها با درنظر گرفتن اثرات لرزش و نوسان بارها، با توجه به فرکانس طبیعی و فرکانسهای تشدید
• از میزان اتلاف انرژی گرمایش و سرمایش تجهیزات جهت طراحی نوع سازه، مصالح دیوارها، سقف*ها، کف*ها، پنجره*ها و دربها و انتخاب نوع ایزولاسیون اطلاع کافی داشته* باشند.

مهندسان*مکانیک :
پیشنهاد می*شود مهندسان مکانیک نیز مسائل زیر را مد نظر قرار دهند:
• آگاه کردن مهندسان برق و مهندسان معمار از میزان برق مصرفی دستگاههای چیلر و دیگ*ها و الکتروپمپها و الکتروفن*ها و فن کویل*ها برحسب کیلووات با در نظر گرفتن ظرفیت دستگاههای مورد نیاز برای ساختمانهای مورد نظر 
• تدبیر عبور لوله*های آب و گاز، دور از کابل*های برق و تلفن و مونیتورینگ
• انتخاب سوخت مناسب برای وسایل خانگی 
• تخصیص مخازن آب و آتش نشانی و نصب جعبه کپسولهای آتش*نشانی و مخازن سوخت در جای مناسب و در صورت لزوم نصب تجهیزات آتش نشانی از سیستم اسپرینکلر(Sprinkler) در ساختمانهای بلند
• لوله دودکش بخاری و آبگرمکن و اجاق باید متناسب انتخاب شود و حتی*المقدور از وسایل استاندارد استفاده و فواصل، قطر لوله و موقعیت نصب و غیره رعایت شود.

مهندسان*شهرساز:
پیشنهاد می*شود مهندسان شهرساز در طراحی شهری، تخصیص محل نصب پست*های برق و عبور کامل برق 20kv یا 38v زمینی یا هوائی متناسب با واحدهای ساختمانی را پیش*بینی کنند تا احتمال بروز خطراتی از قبیل نزدیک بودن شبکه برق به واحدهای مسکونی کاهش یابد و مسیر را طوری انتخاب کنند که کلیه واحدها به راحتی و با حداقل طول کابل به شبکه برق دسترسی داشته باشند. پایه****های
کابل و سیم*های هوایی در جای مناسب مستقر باشند تا از برخورد وسایط نقلیه سبک و سنگین و جرثقیل*ها و کامیونهای باربری و تراک ئمیکسرها در امان باشند.

نکاتی چند در مورد طراحی تاسیسات برقی:
با در نظر گرفتن اینکه مهندسان سایر رشته*ها همکاری لازم را با مهندسان برق به عمل خواهند آورد، پیشنهاد می*شود مهندسان برق در طراحی به نکات زیر توجه کنند:
• طراحی چاه یا چاههای ارت (Earth) و اتصال آن به شبکه برق*رسانی به طوریکه کلیه دستگاهها قابل اتصال به آن باشند.
• طراحی پست برق فشارقوی
231v/ 400v/20kv با در نظر گرفتن سکسیونرهای ورودی و رینگ 630A/20kv وکلید دژنکتوری 500MVA/630A/20kv وتجهیزات ولت*متر و آمپرمترها و کلید ولت متر یا ترانس*های ولتاژ 100V/20KV و ترانسهای جریان X100Aبااستفاده از تجهیزات استاندارد و کلید ارت فشار قوی
• طراحی و نصب رله*های کنترلی مختلف
• طراحی و نصب ترانس مبدل ولتاژ 231V/400V/20KV با قدرت مورد نیاز در هر ساختمان لاارت کردن بدنه ترانس و اتصالات آن به رله*های کنترلی مختلف
• طراحی و نصب ترانس مبدل ولتاژ 231v/400v/20kv با قدرت مورد نیاز در هر ساختمان لاآرت کردن بدنه ترانس و اتصالات آن به رله*های قطع*کننده 
• طراحی تابلوهای خازن جهت اصلاح و افزایش ضریب توان9% تا 95% با توجه به استفاده بارهای راکتیو
• طراحی کنتورهای اکتیو و راکتیو و ساعت دو زمانه در پست*های اولیه (برق از مدار 20KV تحویل گرفته و به ساختمان داده و کنتور روی آن پست گذاشته می*شود) که به آن برق اولیه گویند.
• چنانچه پست ثانویه باشد یعنی پست پاساژ برق در اختیار اداره برق باشد و از ولتاز ثانویه 380V برق به ساختمان داده شود کنتورها روی پست ثانویه طراحی و نصب می*شوند. 
• طراحی تابلوی برق فشار ضعیف 380V با کلیدهای ورودی اتوماتیک در صورت لزوم با رله*های مغناطیسی و حرارتی ویا کلیدهای مینیاتوری و در حد امکان با استفاده از کلیدهای قطع*کننده و حساس نسبت به نشت برق به زمینEarth.
• طراحی ( با استفاده از کابل*ها و سیستم*های استاندارد مناسب) از تابلوهای فرعی 
• طراحی کابل*ها و سیستم*های تلفن، آیفون ساده و دوربین*دار و تلویزیون و کامپیوتر
• طراحی انواع ریموت کنترل*ها مانند درب بازکن و پارکینگ*های طبقاتی با استفاده از بالابرهای برقی و یا هیدرولیکی و یا پنوماتیکی
• طراحی آسانسور مناسب با کنترل*های ایمنی پاراشوت و سنسو وزن (LoadCell) و درب*ها و اتصال زمین و چاهک و ضربه*گیر سنسورهای ضددود و بوق و آلارم و تلفن داخل آسانسور و توقف*های اضطراری در طبقات و روشنایی مناسب و احتمالا موزیک مورد سفارش 
• استفاده از سیم*های برق متناسب و عبور از کمترین فاصله به چراغهای دیواری و سقفی و طراحی پریزهای برق و آنتن تلویزیون و کامپیوتر 
• طراحی و نصب سنسورهای ضد دود (Smoke Detector) حداقل در آشپزخانه و موتورخانه و آسانسور و زیرزمین.
• طراحی و نصب تابلوهای آلارم و نشان*دهنده آتش سوزی نقاط ساختمان و نصب آنها در جای مناسب ( ترجیحاً در ورودی ساختمان)
• طراحی الکتروپمپ*های آب آتش*نشانی تحت فشار در لوله*ها با استفاده از مخازن ذخیره آب و کلیدهای فشاری Pressure Switch قابل فرمان از سنسورهای ضد دود و با استفاده از تابلوهای آلارم آتش*نشانی با مشخص کردنZone های آتش.
• طراحی و استفاده از لامپ*های مناسب و استاندارد برای تامین نور کافی برای روشنایی زیرزمین، راه*پله آپارتمان، پشت بام، محوطه، استخر، آسانسورها و...
• استفاده حتمی از کلید
Leakage CircuitBreaker= E.L.C.B برای برق*رسانی استخر و حمام به*طوریکه اگر لوله*های داخلی حمام ویا وان ویا استخر به طریق اتصال فاز ازهمان ساختمان ویا واحدهای مجاور که از لوله*های مشترک استفاده می*کنند، برق*دار شوند، به زمین متصل شده و باعث شود تا کلید E.L.C.B عمل کرده و برق را قطع کند. البته کلید فوق باید به جریان کمتر از 30 میلی*آمپر حساس بوده و در حدود کمتر از 1% ثانیه برق را قطع کند تا از برق گرفتگی افراد در استخر آب و وان و حمام جلوگیری شود.
• از کابل و سیم چند تکه در مسیرها و بین نقاط ارتباطی استفاده نشود و از نگهدارنده*های افقی و عمودی مناسب استفاده شود.
• طراحی و انتخاب موتور ژنراتور برق اضطراری با توجه به مصارف برق اضطراری.

نتیجه: 
امید است با بهره*برداری از همه علوم و فنونی که چه در صنعت ساخت وساز و چه در دیگر رشته*ها وجود دارد بتوانیم در راستای بهینه*کردن و ساختن هر چه بهتر تاسیسات زیربنایی شهری از جمله تاسیسات برقی و دیگر تجهیزات پستهای برق شاهد اقدامات چشمگیری در صنعت برق کشور باشیم تا هزینه هنگفتی که از خزانه بیت*المال و منابع دولتی صرف طراحی، تجهیز و ساخت این تاسیسات می*شود به بهترین و کارآمدترین شکل موجود در جهت تحقق آرمانهای باشکوه انقلاب اسلامی ایران که همانا رشد و توسعه انسانها در همه جهات از جمله صنعت و اقتصاد است دست یابیم.

ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ

ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ

ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ"
(مشتمل بر پنج ماده و دوازده تبصره و جداول مربوط ممهور به مهر شورای اسلامی شهر تهران)
مصوب پنجاه و یکمین جلسه رسمی - علنی - فوق العاده 
شورای اسلامی شهر تهران (دوره سوم)
به تاریخ یکشنبه سیزدهم آبان ماه
سال 1386
(86/3/51/4)

عنوان: ارزش واگذاری امتیاز تراکم و تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ

تاریخ سند: 1386/9/14 
نوع سند: شورای اسلامی شهر تهران 
شماره نامه: 160/980/15643 
مرجع صدور: رئیس شورای اسلامی شهر تهران 
توضیحات:   
متن: متن مصوبه
"
مــاده یکم (1):
شاخصه‌ها و اصطلاحات مندرج در این مصوبه به شرح ذیل تعریف می‌شوند: 
الف ـ (A ) = ارزش تراکم (مازاد) برای هر مترمربع ناشی از مابه‌التفاوت تراکم ساختمانی مجاز با تراکم پایه مالی 
ب ـ تراکم پایه مالی= اساساً مفهوم ساختمانی ندارد و فقط جنبه مالی دارد و به صورت عام برای کلیه اراضی و املاک شهر تهران یکصد و بیست درصد (120%) تعیین شده است . 
ج ـ تراکم ساختمانی مجاز= حداکثر تراکم تعیین شده در طرحهای تفصیلی مصوب کمیسیون ماده پنج .توضیح اینکه مواردی که با عنوان تراکم مازاد در این مصوبه قید شده است مربوط به مجموعه مصوبات قبلی در این خصوص می‌باشد . 
د ـ کاربری= نوع استفاده مجاز از زمین که توسط طرح‌های مصوب شهری تعیین می‌شود. 
هـ ـ کاربرد = نوع عملکرد ساختمان. 
و ـ (p) = ارزش معاملاتی گرانترین گذر قابل دسترس ملک که در ردیف بلوک ذیربط دفترچه املاک سال 1381 آمده است. 
ز ـ (D)= مبلغ دویست هزار (200/00) ریال ارزش معاملاتی برای یک مترمربع ساختمانهای اسکلت فلزی و بتنی. 
ح ـ ('P)= ارزش معاملاتی گرانترین گذر قابل دسترسی ملک که در ردیف بلوک ذیربط دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 1384 آمده است.
ط ـ ('D)= مبلغ دویست و پنجاه هزار (250/000) ریال ارزش معاملاتی یک مترمربع ساختمان‌های اسکلت فلزی و بتنی.
ی ـ (T)= ضریب منطقه به شرح مندرج در جدول شماره یک .

جدول شماره (1) ضریب منطقه ای T
ردیف منطقه ضریب
1 1و3 2/5
2 2و6 2
3 4و5و7و22 1/5
4 8و21 1
5 9 الی 14 0/5
6 15 الی 20 0/25
7 منطقه عباس‌آباد(3و6و7) 6

(طبق مصوبه "تجدیدنظر در تعیین ضریب منطقه‌ای (T) تصویبی در بیست و هفتمین جلسه رسمی شورا (دوره دوم) - ابلاغی به شماره 160/405/11723 به تاریخ 82/8/24)
ک ـ ( k ) = ضریب ( A ) در محاسبه تعرفه کاربرد 
ل ـ (L ) = عرض گذر
م ـ (n) = تعداد واحدهای تجاری‌ـ اداری‌ـ صنعتی طبق نقشه مصوب ویا مورد بهره‌برداری در هر طبقه منهای یک و یا در مواردی که دارای واحدهای مجاز باشد، ما‌به‌التفاوت تعداد واحدهای تجاری‌ـ اداری‌ـ صنعتی طبق نقشه مصوب ویا مورد ارزش کاربرد ساختمان. بهره‌برداری منهای واحدهای موجود مجاز در آن طبقه.

ن ـ (F)= ارزش کاربرد ساختمان F = KA برای هر مترمربع)
س- (H) =
تعرفه تعدد واحد. (n/10) × A/2 = H صنعتی) - (n/10 × A/3 = H اداری)- (n/10 × A = H تجاری)
ع- (S)= مساحت مفید کاربرد ساختمان‌های تجاری - اداری - صنعتی به تفکیک طبقه.

ماده دوم (2):
ارزش تراکم (مازاد) برای هر مترمربع ناشی از مابه التفاوت تراکم ساختمانی مجاز با تراکم پایه مالی: شهرداری تهران مکلف است که در قبال اضافه ارزشی که برای هریک از قطعات اراضی شهر بر اثر ضوابط پهنه‌بندی و تعیین تراکم‌های ساختمانی مجاز و کاربری اراضی بیش از قیمت اراضی در مناطق مسکونی با تراکم پایه مالی یکصد و بیست درصد (120%) ایجاد می‌شود تعرفه مربوط را با رعایت موارد ذیل وصول نماید.
الف ـ ارزش تراکم مازاد بر تراکم پایه مالی براساس فرمول ذیل محاسبه می‌شود.
A'= ارزش تراکم مازاد براساس مصوب سال 1384 :
%80× [(P'+2D')× (1+T)] A)]
A ''= ارزش تراکم مازاد براساس مصوب سال 1381 : 
%80× [(P+2D)× (1+T)] 
در صورتیکه 1/135 × '' A' > A باشد: 1/135 × '' A =A 
در غیر اینصورت: A' =A 
ب ـ جهت تشویق بازسازی در بافتهای فرسوده صرفاً براساس دفترچه ارزش معاملاتی سال 1381 محاسبه شود:
A''=A
ج ـ در صورتیکه شهرداری تهران مجاز به صدور پروانه ساختمانی مسکونی بیش از تراکم پایه مالی باشد، بمنظور تامین خدمات بر اساس سرانه‌های شهری مصوب ناشی از تراکم‌های بالاتر مورد نیاز ضریب پلکانی تعرفه مازاد برتراکم پایه مالی بر اساس جدول ذیل (جدول شماره دو ) محاسبه و اعمال می‌شود.

جدول شماره دو
توزیع پلکانی تراکم مازاد ضریب A
120% تا 180% 1
180% تا 240% 1/5
240% تا 300% 2
300% تا 360% 2/5
...... .....
د ـ از سیصد و شصت درصد (360%) به بالا به ازای هر شصت درصد (60%) افزایش، 0/5 به ضریب ماقبل آن در جدول فوق اضافه می‌شود.
هـ ـ سطح کلیه راه پله‌ها و آسانسورها مشروط به رعایت کامل استانداردهای مقررات ملی ساختمان، جزء تراکم ساختمانی مجاز محسوب نشده و لذا مشمول اخذ تعرفه ارزش تراکم مازاد بر تراکم پایه مالی نیز محاسبه نخواهد شد. 
و ـ برای کلیه تعاونی‌های‌مسکن مورد تایید وزارت‌تعاون تعرفه مازاد بر تراکم پایه مالی معادل هشتاد درصد (80%) منظور می‌شود. 
ز ـ ارزش هر مترمربع تراکم مازاد بر تراکم پایه مالی ساختمانی غیرمسکونی بیش از تراکم پایه مالی. 
نظر به اینکه کلیه کاربری‌های غیرمسکونی بخشی از خدمات (‌سرانه‌های شهری) را جبران می‌نماید به همین دلیل مازاد بر تراکم پایه مالی ملاک عمل جهت هر کاربری بر اساس جدول ذیل (شماره سه ) عمل می‌شود.

جدول شماره (3)
مساحت پس از تراکم پایه مالی ضریب (A)
120% تا 180% 1
180% تا 240% 1/2
240% تا 300% 1/4
300% تا 360% 1/6
...... .....

ح ـ از سیصد و شصت درصد (360%) به بالا به ازای هر شصت درصد (60%) افزایش، 0/2 به ضریب ماقبل آن در جدول فوق افزوده می‌شود.
ط ـ در صورتیکه کاربرد ملک با کاربری زمین طبق طرح تفصیلی ملاک عمل مغایرت داشته باشد، تا زمان رفع این مغایرت، محاسبه ضریب پلکانی تعرفه معادل جدول شماره (2) انجام می‌شود. 
ی ـ هرگونه واگذاری امتیاز تراکم به صورت سیار به نحویکه پلاک ثبتی مربوط مشخص نباشد ممنوع بوده و شهرداری تهران موظف است امتیاز تراکم (مازاد) را با رعایت دقیق مفاد این مصوبه به دارندگان پلاک های ثبتی مشخص واگذار نماید. 
ماده سوم (3): 
ارزش هر مترمربع امتیاز کاربرد ساختمان: 
ارزش افزوده کاربرد ساختمان تجاری‌ـ اداری‌ـ صنعتی نسبت به مسکونی به شرح ذیل محاسبه و اخذ می‌شود. 
الف ـ کاربرد تجاری: تعرفه ارزش واگذاری امتیاز هر مترمربع کاربرد ساختمان بصورت تجاری یاتغییر کاربرد ساختمان از مسکونی به تجاری بر اساس ضرایب جدول شماره (4) عمل می‌شود.

جدول شماره چهار (4)
همکف ردیف موقعیت عرض گذر ملک عمل (L) به متر K
1 مناطق 8-1 15>L 7
20>Lبزرگتر و مساوی15 8
Lبزرگتر و مساوی20 10
2 منطقه 12
به جز بازار بلوک 56 15>L 11
20>Lبزرگتر و مساوی15 12
Lبزرگتر و مساوی20 13
3 سایر مناطق 15>L 6
20>Lبزرگتر و مساوی15 7
Lبزرگتر و مساوی20 8
طبقه 
زیرزمین اول (K80%)
طبقه اول (K70%)
زیرزمین دوم و طبقه دوم (K50%)
سایر طبقات (K40%)
نیم طبقه داخل واحد هر طبقه 50% ضریب همان طبقه
انبار تجاری در هر طبقه 60% ضریب همان طبقه

ب ـ واحدهای تولیدی و دفاتر بازرگانی در کلیه حالات جدول شماره (4) ) جهت املاک با ضریب هفتاد درصد (70%) تعرفه‌های تجاری محاسبه می‌شود. 
ج ـ ضریب ( K) واقع در بر راسته‌ها و بورسهای تجاری (طبق جدول شماره پنج (5) ) با ضریب ثابت 15=K نسبت به جدول شماره چهار (4) محاسبه می‌شود و در صورت تغییر احتمالی فهرست در راسته‌ها و بورس‌های تجاری، شهرداری مجاز است در کمیته‌ای متشکل از دو نفر از اعضای منتخب شورای اسلامی شهر تهران و دو نفر نماینده از شهرداری تهران مراتب را مورد بررسی و اصلاح قرار دهد. 
د ـ بازار تهران با محدوده‌های شمالاً: به خیابان 15 خرداد 
شرقاً: به خیابان شهید مصطفی خمینی 
جنوباً: به خیابان مولوی 
غرباً: به خیابان خیام 
با ضریب ثابت (K=20) نسبت به جدول شماره چهار (4) محاسبه می‌شود.

جدول شماره پنج (5)
منطقه موقعیت
1
خیابان شهرداری حد فاصل میدان تجریش و میدان قدس، باهنر
خیابان ولیعصر
بازار تجریش
خیابانهای پاسداران - دربند
بر میدانهای قدس و تجریش
خیابان شریعتی

2 
‌ خیابان ستارخان
خیابان صادقیه از 24 متری خسرو تا فلکه دوم صادقیه
برخیابان آزادی ،‌بر میدان توحید
بر میدان صادقیه ،‌بر گیشا از جلال آل احمد تا خ پیروزی
3 
برخیابان شریعتی ، پاسداران، ولیعصر
بر خیابان میرداماد
بر خیابان گرمسار ، سامان ،‌شیراز
بر خیابان آفریقا، گلشهر، گل آذین، ناهید
بر خیابان شیخ بهایی ، ملاصدرا، دولت
میدان مادر
4 
بلوار دلاوران، شمیران نو
خیابان تهران پارس، خیابان فرخی یزدی
خیابان بنی هاشم، خیابان پرتوی
پاسداران، استاد حسن بنا
5 
آیت اله کاشانی - بلوار فردوس
میرزا بابایی از میدان پونک تا سردار جنگل
شهران از زیر گذر تا فلکه
خیابان اکباتان بلوار اصلی
خیابان 20 متری گلستان
6 
خیابان ولیعصر حد فاصل چهار راه ولیعصر تا تقاطع دکتر فاطمی
خیابان کریم خان زند ،‌کارگر از انقلاب تا شهید گمنام
انقلاب ،آزادی، ولیعصر
طالقانی ،سپهبد قرنی ،‌قائم مقام فراهانی،‌خالد اسلامبلی ،‌گاندی
سمیه، وصال شیرازی، شهید بهشتی ،‌مطهری ،‌میرزای شیرازی
فلسطین ،‌فاطمی ،‌اسد آبادی
ویلا، ایرانشهر،جمالزاده ،‌اسکندری شمالی
7 
خیابان شهید بهشتی - مطهری
انقلاب ،‌شریعتی، خیابان طالقانی،‌بهار ، سپاه
بر خیابان مفتح تا میدان هفت تیر
سلیمان خاطر ،‌سمیه ،‌بهار شیراز ،‌هویزه
استاد حسن بنا ،‌سهروردی،‌خرمشهر،‌شهید مدنی،خلیل حسینی
8 
بر خیابان آیت
میدان هفت حوض
خیابان آیت اله مدنی
حاشیه فلکه اول تهران پارس
9 
زرند ،‌دستغیب ،‌شمشیری
بر خیابان آزادی ، دامپزشکی ، قزوین
10 
خیابان رودکی (حد فاصل آذربایجان تا کمیل )
کارون ، قصر الدشت، کمیل
دامپزشکی،‌امام خمینی ،‌هاشمی ،‌آذر بایجان، ‌بریانک
قزوین
11
بر خیابان جمهوری
بر خیابان مولوی و وحدت اسلامی
بر خ انقلاب
بر خ ولیعصر حد فاصل خیابان جمهوری تا چهار راه ولیعصر
12 
برخیابان های جمهوری- فردوسی- لاله زار- منوچهری- اکباتان- امیر کبیر- ملت
بر میدان و خیابان امام خمینی
13 
بر خیابان 5 نیروی هوایی از خیابان پیروزی تا خیابان 37/5
بر خیابان انقلاب از پل چوبی تا میدان امام حسین
بر خیابان شهرستانی از میدان امام حسین تا خیابان ایران مهر
بر خیابان ایران از سه راه امین حضور تا مجاهدین
بر خیابان بیست و یک متری دهقان ( کوکا کولا ) از خیابان پیروزی تا ا5 متری دریانی

14 
آهنگ ،‌محلاتی ، پرستار ،‌13 آبان ،‌خ نبرد،‌خ شکوفه
بر خیابانهای خاوران ،‌پیروزی ، 17 شهریور
15 
خیابان 17 شهریور حد فاصل تیر دو قلو تا میدان خراسان
خیابان خاوران حد فاصل میدان خراسان و اتابک
خیابان بیست متری افسریه
16 
خیابان مدائن از خیابان شهید رجایی تا میدان بازار دوم
بازار دوم نازی آباد - بازارچه جوادیه و بیست متری جوادیه
بر خیابانهای پارس ، خزانه بوعلی جنوبی ، دستواره
خیابان صابونیان از میدان شوش تا بزرگراه بعثت ،‌بر خیابان شوش
17 
بر خیابان امین الملک از تقاطع خیابان قزوین تا پل یافت آباد (بازار کیف و کفش)
بر کوچه سید جوادی از خیابان امین الملک تا خط آهن تبریز
بر خیابان یافت آباد از پل یافت آباد تا جاده ساوه( بازار مبل )
18 
بر خیابان یافت آباد از میدان معلم تا جاده ساوه
بر خیابان یاران از جاده ساوه تا شهرک ولیعصر
17 شهریور مابین 15 متری اول و سوم
محدوده بازار آهن، بر جاده ساوه
19 
شهرک شکوفه 35 متری شکوفه
شهرک شکوفه 12 متری شهید احسانی
شهرک شکوفه 19 متری بدر
خیابان شهید لطیفی
میعاد از تقاطع شهید لطیفی تا فلکه اول
میعاد از برزگراه تند گویان تا انتهای خیابان میعاد
خیابان درختی از تقاطع شقایق تا انتهای درختی
خیابان مهران صمدی و نیکو بین
جاده ساوه
20 متری طالقانی، خیابان زمزم
شهرک شکوفه 10 متری احد
20 
خیابان 24 متری تا تقاطع خیابان شهید مجتبی (‌بابک)
خیابان حرم ازمیدان شهر ری تادرب شمالی حرم مطهر وخیابان ادیب کاشانی تادرب غربی
بر میدان شهر ری و خیابان سپاهیان انقلاب تا انتهای زکریای رازی
بر جاده قدیم قم و فدائیان اسلام از میدان شهر ری به عمق 300 متر
بر خیابان بازار نو حرم و خیابان حضرتی
21 
خیابان تهرانسر اصلی حد فاصل جاده مخصوص کرج تا چهارراه صدف(خیابان30)
بلوار لاله حد فاصل بلوار گلها و خیابان اصلی تهرانسر
خیابان امام حسین واقع در وردآورد
خیابان 14 تهرانسر حد فاصل بلوار اصلی تهرانسر تا خیابان نفت
22
بلوار کاج
بلوارهاشم زاده، بلوار امیر کبیر
بلوار دهکده ( معابر کند رو)

هـ ـ کاربرد اداری: تعرفه ارزش هر متر مربع کاربرد بصورت اداری و یا تغییر کاربرد ساختمان از مسکونی به اداری طبق جدول شماره شش (6) عمل می‌شود:

جدول شماره شش (6) 
کاربرد موقعیت طبقه K
اداری در کلیه مناطق در کلیه طبقات 1
انبارداری در کلیه مناطق در کلیه طبقات 0/25

و ـ ضریب ( K) جهت اداری بر اساس راسته ها و بورس های تجاری طبق جدول شمـاره پنج (5) با ضریب ‌ثابت 1/5 = Kمحاسبه می‌شود.

تبصره یکم (1) :
از ابتدای سال 1387 ضریب ( K) در جدول شماره شش (6) به (1/5) و راسته‌ها و بورس‌ها طبق جدول شماره پنج (5 ) به دو (2 ) تغییر می‌یابد.

ز ـ کاربرد صنعتی: تعرفه ارزش هر مترمربع کاربرد به صورت صنعتی و یا تغییر کاربرد ساختمان از مسکونی به صنعتی طبق جدول شماره هفت (7) عمل می‌شود.

جدول شماره هفت (7) 
کاربرد موقعیت طبقه K
صنعتی کلیه مناطق کلیه طبقات 1
انباری 0/5 (نیم)

ح- روش محاسبه عوارض در کاربری منطبق و یا مغایر جهت یک باب تجاری- اداری و صنعتی طبق جدول شماره هشت (8) انجام می شود:

جدول شماره (8)
کاربرد کاربری منطبق کاربری مغایر
تجاری S×KA A +(K×A)}S }
اداری S×KA A +(K×A)}S } 
صنعتی S×KA A +(K×A)}S }

تبصره دوم (2): در صورتیکه احداث بیش از یک واحد مورد در خواست باشد و یا بیش از واحدهای مجاز موجود مورد درخواست بوده و مصوب شود، تعرفه 
طبق جدول شماره نهم (9) محاسبه می‌شود.

جدول شماره نه (9) 
رجوع شود به تصویر مدرک

ط ـ درصورت تبدیل بنای صنعتی مجاز موجود با کاربردهای فوق به چند باب، تعرفه مطابق جدول شماره ده (10) محاسبه می‌شود.

جدول شماره ده (10)
رجوع شود به تصویر مدرک

تبصره‌ سوم (3) : 
عوارض پذیره مجزا از تعرفه کاربرد ساختمان در کلیه موارد اعلامی محاسبه و اخذ می‌شود. 
تبصره چهارم (4) :
در مورد تبدیل واحدهای اداری، صنعتی، تجاری به یکدیگر در صورت وجود مابه‌التفاوت ارزش افزوده براساس جداول فوق محاسبه و اخذ می‌شود.
تبصره پنجم (5):
در هنگام تخریب و نوسازی جهت بناهای موجود مجاز دارای حقوق مکتسبه اعم از تجاری و اداری، صنعتی، صرفاً ده درصد (10%) تعرفه کاربرد و نیز بیست درصد ( 20%) عوارض پذیره متعلقه ساختمان محاسبه و اخذ می‌شود.
تبصره ششم (6) : 
در هر طبقه تعداد واحد همان طبقه ملاک عمل است،‌ بجز در مواردی که در ‌هر طبقه صرفاً احداث یک واحد مورد درخواست باشد، درآن صورت از روش زیر استفاده می‌شود.
جهت محاسبه تعرفــه، S1 در هر طبقه مجزا لحــاظ می‌شود و مجموعه S1×K.A در طبقــات در انتها با S×A×N/10 جمع می‌شود. 
(N) = مابه‌التفاوت تعداد واحدهای تجاری‌ـ اداری‌ـ صنعتی طبق نقشه مصوب و یا بهره‌برداری در کل طبقات منهای یک 
(S) = مجموع مساحت مفید کاربرد در کل طبقات 
قیمت یک متر مربع تعدد واحد H=N/10×A
(S1) = مساحت مفید کاربرد در کل طبقات

تبصره هفتم (7): 
در صورتیکه کل پلاک در چند طبقه مجموعاً یک واحد باشد تعرفه تعدد واحد تعلق نمی‌گیرد اما مساحت ناخالص مجموع طبقات ملاک عمل می‌باشد.

تبصره هشتم (8): 
انباریها شامل تعرفه تعدد واحد نمی شوند.

تبصره نهم (9):
سقف ریالی H (تعرفه تعدد واحد) حداکثر تا میزان مبلغ F در آن طبقه می‌باشد و چنانچه در آن طبقه H>F باشد تعرفه در آن طبقه برابر با F محاسبه و اخذ می‌شود.

تبصره (10): 
بدیهی است تعرفه نهایی، جمع جبری تعرفه کل طبقات می‌باشد.

تبصره یازدهم (11): 
سایر کاربری‌ها و کاربردها شامل ورزشی، بهداشتی، فرهنگی و....، مشمول تعرفه کاربرد ساختمان نمی‌شوند. (شاخص‌ها و ضوابط تعیین این موارد این بند توسط معاونت شهرسازی و معماری تهیه و به تایید کمیسیون توسعه و عمران شهری شورای اسلامی شهر تهران می‌رسد.)

تبصره دوازدهم (12): 
شهرداری تهران موظف است در اجرای راهبردهای طرح جامع و به منظور تعادل سهم درآمد از ساخت و سازها، بالاخص ساخت و سازهای تجاری و اداری و افزایش سهم درآمد در دوره بهره‌برداری ساختمان‌ها و اماکن مختلف شهر به ویژه درکاربری‌ها و کاربردهای تجاری و با رعایت ضوابط استقرار مشاغل مجاز در پهنه‌های مختلف استفاده از اراضی به منظور تحقق درآمدهای پایدار در قالب لایحه تجدید نظر در تعرفه کسب و پیشه تهیه و حداکثر تا پایان شهریور ماه سال 1387 جهت تصویب در شورای اسلامی شهر تهران ارائه نماید.

ماده چهارم (4) : 
عوارض کسری پارکینگ 
شهرداری تهران موظف است عوارض کسری پارکینگ را بر اساس موارد ذیل وصول نماید. 
الف ـ‌ براساس جزء 2-6 بند پ تبصره چهاردهم (14) قانون بودجه سال 1386 و راهبردهای مصوب طرح جامع شهر تهران تامین پارکینگ برای تمامی واحدهای تجاری- اداری و صنعتی و مسکونی جدیدالاحداث در شهرهای بزرگ الزامی است. 
ب ـ در صورتیکه تامین پارکینگ در املاک به دلائل ششگانه فنی در ساختمان اصلی و یا در پارکینگ‌های عمومی و مشاعی نزدیک ملک محل وقوع امکان پذیر نباشد، شهرداری تهران موظف است عوارض کسری هر واحد پارکینگ را بر اساس جدول شماره یازده (11) محاسبه و اخذ نماید. 
جدول شماره یازده (11):
ردیف عنوان ضریب A
1 مسکونی 30
2 خدماتی(ورزشی، آموزشی و ...) 30
3 اداری و صنعتی 40
4 تجاری و تولیدی و دفتر بازرگانی 45
ج ـ چنانچه مالکین نسبت به تامین پارکینگ اختصاصی مورد نیاز واحد خود با ارائه سند مالکیت پارکینگ در ساختمان پارکینگ‌های همسطح یا طبقاتی اقدام نمایند، شهرداری موظف است عوارض کسری پارکینگ را اخذ ننماید و در صورتیکه قبلاً اخذ نموده است عوارض اخذ شده را به مالکین اعاده نماید. 
د ـ شهرداری تهران موظف است از محل در آمد حاصل از عوارض کسری پارکینگ در همان منطقه و به همان نسبت، پارکینگ طبقاتی یا عمومی با امکان صدور سند مستقل و قابل واگذاری به اشخاص، احداث نموده و نتیجه را در پایان هر سال برحسب میزان عوارض وصولی، تعداد و زیربنای پارکینگ‌های احداث شده و به تفکیک هر کدام از مناطق، طی گزارشی به شورای اسلامی شهر تهران منعکس نماید.
هـ ـ شهرداری می‌تواند راساً یا بصورت مشارکتی با تشویق بخش خصوصی نسبت به احداث پارکینگ‌های همسطح یا طبقاتی قابل واگذاری به شهروندان با رعایت ضوابط و مقررات اقدام نماید.
ماده پنجم (5) : 
تثبیت واحدهای تجاری و اداری آن دسته از واحدهای اداری و تجاری که در راسته‌های کار و فعالیت قرار دارند و از تسهیلات سابقه قبل از شهریور سال 1380 استفاده نکرده‌اند یا بعد از شهریور سال 1380 طبق ضوابط و با اخذ مجوزهای لازم احداث شده‌اند با اخذ دو برابر تعرفه ارزش هر مترمربع تغییر کاربرد ساختمان این مصوبه تعیین تکلیف می‌شود. (تغییر کاربری با تصویب کمیسیون ماده پنج خواهد بود.)
الف ـ در صورتیکه تغییر کاربرد ساختمان موجب مازاد تراکم باشد تعرفه متعلقه نسبت به تراکم پایه مالی جداگانه محاسبه و دو برابر ماخذ این مصوبه اخذ می‌شود. 
ب ـ در صورتیکه بنا بر علل فنی و یا موقعیت مکانی امکان تامین پارکینگ ناشی از تثبیت کاربرد ساختمان امکان‌پذیر نباشد حتی‌الامکان از طریق ارائه اسناد پارکینگ در پارکینگ‌های طبقاتی نسبت به تامین کسری پارکینگ اقدام شود و در غیر اینصورت عوارض کسری پارکینگ به ماخذ دو برابر عوارض مندرج در جدول شماره یازده (11) اخذ می‌شود. 
ج ـ عوارض پذیره متعلقه به ماخذ دو برابر و سایر عوارض متعلقه (به استثناء عوارض پذیره و تغییر کاربرد) به ماخذ یک برابر محاسبه و اخذ می‌شود. 
د ـ از تثبیت واحدهای اداری‌ـ تجاری واقع در طرح‌های مصوب شبکه معابر و خدماتی شهری خودداری شود. 
هـ ـ شهرداری تهران موظف است گزارش عملکرد خود را در مورد این مصوبه هر شش ماه به شورای اسلامی شهر تهران اعلام و ارسال نماید. 
 

اهداف و وظایف دفتر فنی

اهداف و وظایف دفتر فنی

• تهیه و تنظیم طرح های هادی و نقشه های تفصیلی شهرها.
• تهیه نقشه های مربوط به طرح عمرانی واگذاری شده به دفتر فنی و شهرداریهای استان.
• تهیه برآورد هزینه های اجرای طرح های عمرانی واگذار به دفتر فنی.
• بررسی و تصمیمات ...

• تهیه و تنظیم طرح های هادی و نقشه های تفصیلی شهرها.
• تهیه نقشه های مربوط به طرح عمرانی واگذاری شده به دفتر فنی و شهرداریهای استان.
• تهیه برآورد هزینه های اجرای طرح های عمرانی واگذار به دفتر فنی.
• بررسی و تصمیمات متخذه در کمیسیون های مناقصه و در صورت لزوم اظهار نظر درباره برندگان مناقصه در زمینه رد یا قبول آنها.
• ایجاد هماهنگی و همکاری بین دفتر فنی و سایر موسسات دولتی در سطح استان برای پیشبرد عملیات عمرانی.
• کنترل و بررسی اعتبارات عمرانی شهرداری ها و دهیاری ها و راهنمائی لازم در اتخاذ روش صحیح و رعایت اولویت ها در تنظیم برنامه های عمرانی.
• بررسی در زمینه تعیین محدوده قانونی شهرها و روستاها و پیشنهاد آن به مقامات مسئول.
• همکاری با شهرداری ها و دهیاری ها در زمینه تفکیک اراضی و دادن بروکف خیابان ها و دادن راهنمائی های لازم به مسئولین امور ساختمانی شهرداری ها.
• انجام کلیه امور مربوط به طرح هائی عمرانی که راساً توسط استانداری انجام می گیرد.
• نظارت کلی بر اجرای طرح های عمرانی و فنی استان و ارائه گزارش لازم به مقامات استان.
• برنامه ریزی برای استفاده صحیح از ماشین آلات براساس دستورالعمل ها.
• بررسی و پیگیری امور مربوط به حمل و نقل و ترافیک استان.
• مطالعه و بررسی بمنظور بدست آوردن حد مطلوب فضای سبز در مناطق مورد عمل با در نظر گرفتن موقعیت و شرایط اقلیمی منطقه.
• تهیه دستورالعمل و بروشورهای ساده در زمینه های مختلف فضای سبز و ارسال آن به شهرداری ها و دهیاری ها .
• اظهار نظر در مورد فروش اراضی شهرها.
• تهیه آمار پیشرفت پروژه های عمرانی دفتر فنی و شهرداری ها و دهیاری ها.
• نظارت و پیگیری لازم در زمینه تامین مصالح مورد نیاز اجرای پروژه های عمرانی دفتر فنی و شهرداری ها و دهیاری ها و مراقبت در حفظ و توزیع مصالح.
• تهیه طرح و نظارت براجرای کارهای تاسیساتی شهرها و روستاهای دارای دهیاری از قبیل آب، برق، فاضلاب در صورت نیاز شهرداری ها و دهیاری ها.
• اجرای کامل وظایف مربوط در خصوص تبصره 66 قانون بودجه سال 1363 کل کشور و آئین نامه مربوط در مورد معادن شن و ماسه و خاک رس معمولی در سطح استان.
• اجرای نظام فنی- اجرائی استان در چهارچوب نظام فنی- اجرائی کشور.
• تهیه و ترویج بکارگیری ضوابط و استاندارها و معیارهای فنی.
• بررسی و تعیین صلاحیت و رتبه بندی و ارزشیابی پیمانکاران و مشاوران و کارشناسان استان.
• ارتقاء تقویت ظرفیت کمی و کیفی پیمانکاران و شرکت های پیمانکاری استان.
• انجام امور مربوط به وظایف کارگروه فنی استان و گروه های تخصصی مربوطه.
• اعمال نظارت بر طرح های تملک دارائی های سرمایه ای استان ( ملی و استانی) در چهارچوب نظام نظارتی تدوین شده.
• تهیه قیمت های پایه استان وضرائب منطقه ای با توجه به شرایط خاص هر منطقه و پیشنهاد به مراجع ذیربط برای تائید.
• مستند سازی تجربیات فنی و اجرائی به منظور بهره برداری مناسب و سهولت انتقال و اشاعه آن.
• برگزاری دوره های آموزشی در زمینه آشنائی دستگاههای اجرائی مشاوران و پیمانکاران با نظام فنی- اجرایی طرح ها و ضوابط آئین نامه هاو دستورالعمل های آن.
• نظارت براجرای طرح های عمرانی و فنی ( تملک دارایی های سرمایه ای ) ملی و استانی و گزاشگیری از پیشرفت برنامه ها و ارزیابی آنها.

اصول و قوائد ساخت و ساز

اصول و قوائد ساخت و ساز

تاریخ : جمعه ٢٠ بهمن ۱۳٩۱ | ٧:٢٤ ‎ب.ظ | نویسنده : مهدی محمدی

۱- فضای حیاط باقیمانده کمتر از ۴۰ درصد کل زمین نباشد .
۲- ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست انداز بام به هیچ وجه از ۳.۵ متر تجاوز ننماید ( ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از ۲.۷۰ نباشد )
۳- چنانچه واحد مورد نظر در بر گذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوطه نگردد .
۴- از واحد مورد نظر هر گونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و … که قانون شهرداری صریحا ذکر نموده است ممنوع می باشد .

پیش بینی سرویس های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین املاک کمتر از ۱۲۰متر مربع
پیش بینی سرویس های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین ، در زمین های کمتر از ۱۲۰ متر مربع مساحت ، به شرطی که حالت تفکیکی نداشته باشد بلامانع است .
نحوه اقدام در خصوص باقیمانده املاک واقع در طرح های اجرائی شهرداری
چون از باقیمانده بعضی از املاک واقع در طرح های اجرائی شهرداری که به اداره کل املاک ابلاغ گردیده ، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه ۶۰% زیربنا به منظور ایجاد واحد مسکونی ، مناسب نمی باشد ، لذا برای اینگونه املاک و همچنین باقیمانده املاکی که مقدار جزء گذر را مجانا و بلا عوض بشهرداری واگذار می نمایند ، در صورتیکه از ۷۰ متر مربع بیشتر نباشد ، با توجه به موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لا ضرر و مراعات حقوق مجاورین از ۶۰% تا ۱۰۰% پروانه ساختمانی صادر می گردد .
شرط افزایش سطح اشغال در املاک با مساحت کمتر از ۱۲۰ متر مربع
سطح زیربنای ۶۰% در طبقه همکف ، برای کلیه پلاک های واقع در مناطق مسکونی که مساحت شش دانگ آن ها حداکثر ۱۲۰ متر مربع می باشد و در محدوده ۵ ساله خدمات شهری و مناطق آزاد شده قرار دارند ، در صورت عدم مزاحمت برای مجاورین ، حداکثرتا ۸۰% مساحت زمین افزایش داده شده است . ضمنا اراضی دارای مشخصات بالا که قبلا در آن ها تا حد ۶۰% احداث بنا شده نیز مشمول مفاد این مصوبه خواهند بود .
موارد لزوم عدم رعایت بر اصلاحی
در مواردیکه مالکین عمارات به منظور تعویض سقف یا تعمیرات ضروری مشابه و یا اضافه اشکوب در حد فقط یک طبقه جهت ساختمان که مشرف بر کوچه ها یا خیابان هایی است که حداکثر عرض اصلاحی از دوازده متر تجاوز ننماید و دارای بر اصلاحی می باشد ، در خواست پروانه ساختمانی نمایند ، در صورتیکه این عملیات ساختمانی منجر به نوسازی کلی نشود ، بدون رعایت بر اصلاحی بلامانع است . مفاد فوق منحصرا مربوط به ابعادی که ساختمان مربوطه در بر تمام یا قسمتی از آن قرار دارد بوده و در مورد سایر ابعاد زمین در صورت داشتن بر اصلاحی باید عقب نشینی لازم رعایت گردد . مگر این که دیوار موجود اساسی باشد .
نحوه احداث بنا دراملاک دارای اصلاحی
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی برخورد دارند با رعایت ۶۰% طول و مساحت سند قبل از اصلاحی درباقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع می باشد و پیش آمدگی بیش از ۶۰% طول تحت زاویه ۴۵درجه ، با رعایت ۶۰% مساحت سند ( قبل از اصلاحی ) به شرط واگذاری رایگان مقدار جزء گذر بشهرداری بلامانع است .
نحوه پیش آمدگی ارتفاع معابر
حداکثر پیش آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان هایی که در تقاطع معابر قرار گرفته اند ، به میزان ۱۵۰ سانتی متر عمود بر پخ می باشد .
احداث بنا در حد ۶۰ درصد به علاوه دو متر و چگونگی اجرای پخ ۴۵ درجه ارائه نقشه های معماری ساختمان که با پیش آمدگی ۶۰% طول زمین به علاوه ۲ متر و بدون رعایت زاویه ۴۵ درجه به شرط ارائه رضایت نامه محضری از مالکین پلاک های مجاور نمی باشد .
نحوه احداث بنا در حد ۶۰% به علاوه ۲ متر و عدم رعایت پخ ۴۵ درجه در مجاورت گذر
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخورد دارند ، با رعایت ۶۰% طول و مساحت سند ، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش آمدگی بیش از ۶۰ % طول تحت زاویه ۴۵درجه با رعایت ۶۰% مساحت ( قبل از اصلاحی ) مجاز می باشد . بدیهی است مالکین املاکی که بازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده اند ، می بایست پس از اصلاح سند ،با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند .
رعایت پخ ۴۵ درجه در املاکی که مجاوز گذر واقع می شوند الزامی نیست .
بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحا باید بدون پخ و یا ارائه راه حل های ابتکاری انجام گیرد .
نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع
به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوبتر از تراکم های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال ، استفاده از تراکم مجاز طرح های تفصیلی در ارتفاع ، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان های ۱۲ متر و بیشتر بلامانع است . ضمنا احداث زیر زمین با حداکثر سطح مجاز ( ملاک عمل فعلی ) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود .
اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از ۱۲ متر قرار می گیرند ، چنانچه مساحت باقیمانده آن ها کمتر از ۶۰% مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است .
ارتفاع مجاز در تراکم ۱۲۰ درصد
در اراضی با تراکم ۱۲۰% احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دو طبقه روی پیلوت و زیر زمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می باشد .
ضوابط بالکن ها
۱- احداث پیش آمدگی در خیابان های ۱۲ متر تا ۲۰ متر به عمق ۸۰ سانتی متر و برای خیابان ۲۰ متر به بالا به عرض ۱۲۰سانتی متر مجاز می باشد .
۲- ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو ، نباید از ۳.۵ متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد .
۳- پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات ، در خارج از ۶۰% طول مجاز و در داخل زاویه ۴۵درجه ، حداکثر به میزان ۲ متر بلا مانع است ( رعایت ۶۰% مساحت الزامی است ).
۴- پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت ، به میزان حداکثر ۱.۵ متر عمود بر پخ و به شرط رعایت ۳.۵ متر ارتفاع از کف پیاده رو بلامانع است .
۵- طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز به قرار زیر است :
الف- پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان ، به عنوان باران گیر ، جزء زیربنا محسوب نمی گردد .
ب- بالکن ها و تراس های مسقف ، تا عمق ۳ متر ، چنانچه سه طرف آن باز باشد ، یک دوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می گردد ، بدیهی است مازاد بر عمق ۳ متر تماما زیربنا محسوب می گردد .
ج- در صورتیکه پیش آمدگی سه طرف بسته باشد ، دو سوم مساحت آن جزء زیر بنا محاسبه می گردد .
نصاب ارتفاع و طبقات جهت نصب آسانسور
مالکین ساختمان های بیشتر از چهار طبقه و ساختمان هایی که ارتفاع آن ها بیشتر از ۱۵ متر باشد ، ملزم به احداث آسانسور می باشند ، دراین زمینه کف ورودی ساختمان ملاک عمل بوده و کف طبقه همکف می تواند با حفظ مشخصات طبقه زیرزمین ، حداکثر ۱/۲۰ متر بالاتر از کف ورودی منظور گردد .
تقاضای افزایش تراکم و مواقعی که تعبیه آسانسور میسر نمی باشد .
در مواردیکه مالکین پلاک های ساخته شده و یا در حال احداث که تقاضای افزایش تراکم ، به منظور احداث یک طبقه می نمایند و امکان تعبیه آسانسور در بنای احداثی با تشخیص معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه میسر نمی باشد ، در صورت توافق کمیسیون های منتخب با افزایش تراکم مورد درخواست ، صدور پروانه ساختمانی تا چهار طبقه روی پیلوت و یا پنج طبقه روی زیرزمین ، بدون تعبیه آسانسور بلامانع خواهد بود .
لزوم پیش بینی پله فرار
در کلیه ساختمان های شش طبقه و بیشتر علاوه بر پله های ورودی ، پیش بینی پله فرار که مستقیما به فضای باز ساختمان ارتباط داشته باشد الزامی است.

آشنایی با قوانین و مقررات شهرداری

آشنایی با قوانین و مقررات شهرداری

تاریخ : چهارشنبه 15 شهریور1391

انواع پروانه
پروانه ساختمانی: مجوز قانونی ای که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت و ساز برای صاحبان املاک صادر می گردد.
تخریب و بازسازی: پروانه ای که با تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید براساس طرح تفصیلی صادر می گردد.

اضافه اشکوب: مجوز احداث طبقاتی برروی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)

تبدیل: مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد ، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و… صادرمی گردد.

تعمیرات: پروانه ای که منظور انجام تعمیرات و تغییرات جزئی و کلی صادر گردد.

تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک ، اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر خواهد شد.

تعاریف و واژه ها:

انواع پروانه
پروانه ساختمانی: مجوز قانونی ای که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت و ساز برای صاحبان املاک صادر می گردد.

تخریب و بازسازی: پروانه ای که با تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید براساس طرح تفصیلی صادر می گردد.

اضافه اشکوب: مجوز احداث طبقاتی برروی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)

تبدیل: مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد ، تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و… صادرمی گردد.

تعمیرات: پروانه ای که منظور انجام تعمیرات و تغییرات جزئی و کلی صادر گردد.

تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک ، اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر خواهد شد.

تغییر نقشه: در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه های معتبر ، پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.

ابطال پروانه: در صورت تقاضای مالک با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پیوست به پرونده بصورت مکانیزه نیز پروانه باطل و تصویر به مراجع ذیربط اعلام می گردد و با رعایت ضوابط و مقررات پرداختی های مالک عودت گردد.

تعویض مهندس ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالک و با رعایت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجری و مراجع ذیصلاح و معرفی ناظر و مجری جدید مجوز فوق صادر می گردد.

انواع گواهی :

عدم خلاف: در صورت شروع به کار ساختمانی طبق پروانه صادره برای هرگونه معامله و یا انقضای مهلت پروانه (برای ادامه عملیات ساختمانی یا بروز خلاف، پس از رسیدگی ،‌گواهی جدیدی به نام عدم خلاف صادر می گردد.

بلامانع ناحیه: در موارد بروز تخلفات جزئی که منجر به جلوگیری شود، پس از رفع خلاف یا رسیدگی به آن ، مجوز ادامه کار از شهرسازی منطقه به ناحیه مربوطه صادر خواهد شد.

بلامانع شهرسازی: درصورت درخواست انواع پروانه و کشف خلاف در بنا و رسیدگی به آن برای سهولت روند اداری و ادامه کار ، بلامانع شهرسازی صادر خواهد شد.

پایان کار: در صورت پایان عملیات ساختمانی و عدم وجود تخلف و ارائه گواهی صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهی پایان کار ساختمانی توسط شهرداری صادر می شود.

پایان کار آپارتمانی: صدور گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف در مورد هریک از آپارتمان های یک مجتمع بشرطی که در اختصاصیات و مشاعات تخلفی حادث نشده باشد .

پایان کار قبل از 49: جهت بناهایی با هر کاربری که قبل از اردیبهشت سال 1349 احداث و بهره برداری گردیده اند( شامل مقررات طرح جامع تهران نمی باشند) پایان ساختمانی قبل از 1349 صادر می گردد.

تمدید پایان کار: در صورت انقضای اعتبار پایان کار و عدم وجود هرگونه خلاف یا تغییرات در بنا پایان کار مذکور با همان مشخصات مجدداً‌ تمدید می گردد.

مشخصات املاک در کاربری مسکونی:

مساحت زیربنا: مجموع سطوح در هرطبقه از ساختمان های یک ملک را مساحت زیربنای آن طبقه گویند.

مساحت کل بنا: عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در کلیه طبقاتی که در یک ملک احداث می شود یا شده است که شامل زیرزمین یا زیرزمین ها ، همکف، طبقات فوقانی اعم از قسمت های مفید و اختصاصیات و یا مشاعات در طبقات ساختمان می باشد.

متوسط مساحت زمین: عبارت است از نسبت کل مساحت زمین ها به تعداد اراضی بلوک یا ضریب سطح اشغال: عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین در طبقه همکف

متوسط مساحت کل بنا: عبارت است از نسبت مساحت کل بنا در املاک موجود به تعداد اراضی بلوک یا ناحیه یا محله یا منطقه یا شهر

ضریب تراکم مجاز: عبارت است از نسبت درصد سطح زیربنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با کاربری مجاز طبق طرح تفصیلی (مشاعات و انبار و پارکینگ در زیرزمین و پارکینگ در همکف جزء این ضریب محاسبه نمی گردند.)

تراکم استفاده شده : عبارت است از سطح زیربنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با هرکاربری (مشاعات و پارکینگ و انباری در زیرزمین و پارکینگ درهمکف جزء این سطوح محاسبه نمی گردد)

بنای مفید: مجموع زیربنای کل طبقات بجز سطح پارکینگ ها و انباری ها و مشاعات

مساحت زیربنای مشاعات در مسکونی: شامل مجموع مساحت تاسیسات ، راهرو ، راه پله،‌آسانسور ، لابی،‌سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشی، سرایداری، شوت زباله ، نگهبانی، نورگیرها، سرویس بهداشتی و انباری مشاع جزء سطوح مشاعات می باشند.

درصد بنای مفید استفاده شده: درصد مجموع زیربنای مفید طبقات در طبقات، نسبت به مساحت ملک(طبق سند مالکیت) . (زیربنای کل ، منهای مشاعات و پارکینگ و انباری)

انواع اراضی:
دایر: اراضی دارای ساختمان و تاسیسات و دیوارکشی متناسب با ملک و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی باشد، می گویند.

بایر: به اراضی فاقد ساختمان و تاسیسات می گویند که سابقه دایر بودن را داشته اند.

موات: به املاکی که فاقد ساختمان و تاسیسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادی و یا باغ و کشاورزی نداشته اند گویند.

مشخصات کاربری ملک :
مسکونی: به سطوحی اطلاق می گردد که براساس نقشه کاربری اراضی جهت احداث واحدهاو مجموعه های مسکونی اختصاص یافته اند.

تجاری: این اراضی برای فعالیت های بازرگانی ، مغازه ها و فروشگاه ها ، کسب و پیشه و دوایر نمایندگی های مختلف و دفاتر تجاری براساس سلسله مراتب طرحهای تفصیلی (خرده فروشی، عمده فروشی، دفاتر) پاساژ، تیمچه، سرا درنظر گرفته شده است.

مختلط : عبارت است از ترکیب چندعملکرد از کاربری های مختلف دریک قطعه زمین با کاربری مختلط (تجاری اداری، تجاری مسکونی ، مسکونی اداری و اختلاطی از کاربری های فرهنگی ،‌ورزشی، آموزشی) با توجه به طرح تفصیلی می باشند.

باغ: عبارت است از زمین محصور و یا غیر محصوری که در آن درخت به تعدادی که قانون مشخص نموده است کاشته باشند و یا در طرح تفصیلی به صورت باغ تعیین شده باشد.

مذهبی: انواع کاربریهای مذهبی در سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد.

اراضی مذهبی رده محله: شامل مساجد کوچک، تکایاو حسینیه ها.

اراضی مذهبی رده ناحیه شامل: مساجد و فاطمیه ها ‌اراضی مذهبی رده منطقه شامل مساجد بزرگ و هیئت ها.

اراضی مذهبی رده حوزه شامل: مجتمع های مذهبی ، دارالتبلیغ ها و مهدیه ها.

اراضی مذهبی رده شهر و فراتر: شامل مساجد اصلی شهر، خانقاه،‌ کلیساها و کنیسه ها، امامزاده ها، بقاع متبرکه، ‌مصلی،‌ آتشکده ها و معابد.

آموزشی: این اراضی بسته به سلسله مراتب خدمات شهری با توجه به رده های مختلف کاربری آموزشی به احداث ساختمان های آموزشی اختصاص دارد. فعالیت های مجاز در این اراضی آموزشی رده های مختلف به شرح ذیل می باشد.

اراضی آموزشی رده محله: شامل مهدکودک، آمادگی ،‌مدرسه ابتدایی مدارس راهنمایی و دبیرستان ها.

اراضی آموزشی رده ناحیه: شامل کلاس های نهضت سواد آموزی، مراکز آموزش حرفه ای و هنرکده ها.

اراضی آموزشی رده منطقه شامل: مدارس اسلامی ،‌موسسات آموزش زبان های خارجی وهنرستان های صنعتی.

اراضی آموزشی رده حوزه ای: شامل مدارس ویژه نابینایان ،‌مدارس ویژه معلولین کرو و لال و مدارس ویژه سایر معلولین.

اراضی آموزشی رده شهر و فراتر: شامل مدارس ویژه خارجیان مقیم تهران و مدارس ویژه کودکان استثنایی

فرهنگی: انواع کاربری های فرهنگی بنا به سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد. *‌ اراضی فرهنگی رده محله ای: شامل کتابخانه کودکان و کتابخانه های درجه 5 * اراضی فرهنگی رده ناحیه ای : شامل کتابخانه های درجه 4 و سالن های اجتماعات. * اراضی فرهنگی رده منطقه : شامل کتابخانه های درجه 3، بنیادهای ارشادی و کانون ها*اراضی فرهنگی رده شهر و فراتر : شامل اماکن و محوطه های تاریخی ، موزه ها، موسسات انتشاراتی، کتابخانه های ملی و سایر کتابخانه های بزرگ ،‌نمایشگاهها، انجمن ها ،‌بناهای یادبود،‌آرامگاه مشاهیرو فرهنگستان ها.

بهداشتی: این اراضی در رده محله مطرح شده و شامل گرمابه ها و رختشویخانه ها می گردد.

ورزشی: انواع این کاربری برحسب سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد. * اراضی ورزشی رده محله: شامل زمین های بازی کوچک . * اراضی ورزشی رده ناحیه : شامل زمین های ورزشی و سالن های کوچک. *‌اراضی ورزشی رده منطقه شامل زمین های ورزشی سالن های متوسط – سالنهای استخر سرپوشیده و اراضی ورزشی رده شهر، استادیوم ها و …می باشد.

فضاهای سبز-پارک عمومی: ملکی که دارای طرح پارک ، حریم سبز ، جنگل مصنوعی و … طبق طرح تفصیلی و جامع می باشد، بارده بندی باغ کودک ،‌پارک محله، پارک منطقه ای و پارک های عمومی شهری ،‌حریم سبز بزرگراهها ، اتوبانها ، بزرگراه ها ، کمربند سبز شهری

منبع : معماری نیوز

از پیش فروش ساختمان چه می‌دانید؟

از پیش فروش ساختمان چه می‌دانید؟

تاریخ : پنجشنبه ۱٧ اسفند ۱۳٩۱ | ۳:٤٧ ‎ب.ظ | نویسنده : مهدی محمدی

جزییات قانون پیش فروش ساختمان و راهکارهای حقوقی مختص به قراردادهای پیش فروش ساختمان :
در قراردادهای پیش فروش معمولا در زمان انعقاد قرارداد، ساختمان وجود ندارد و با پایان عملیات پی ساختمان، پیش فروشنده با تعهد بر احداث ساختمان، آن را منتقل می‌کند و لذا احتمال دارد بین موضوع توافق و ساختمان ایجاد شده از نظر مساحت، مطابقت وجود نداشته باشد.

قانونگذار با ناکافی دانستن قواعد عام، قواعد خاصی را در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی کرده تا نارسایی‌های قواعد موصوف را برطرف کند. مطابق ماده ۷ این قانون در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شد لیکن چنانچه مساحت بنا تا ۵ درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از ۵ درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند. مطابق ماده فوق، مساحت ساختمان ممکن است بیشتر یا کمتر از میزانی باشد که طرفین برآن توافق کرده‌اند به علاوه در هر دو فرض، اختلاف ممکن است تا ۵ درصد یا بیشتر از آن باشد، ما نیز در دو فرض (اضافه مساحت و کسرمساحت) به بررسی موضوع پرداخته و احکام آن را مشخص می کنیم.

با اشاره به فرض اضافه مساحت ممکن است ساختمانی با مساحت معین پیش فروش شود اما پس از ساخت، مساحت آن بیشتر از میزان توافق شده باشد در این صورت برخلاف آنچه در قانون مدنی پیش بینی شده (ماده ۳۸۴ ق.م) نمی توان گفت که مازاد متعلق به فروشنده بوده و مورد معامله قرار نگرفته یا او حق فسخ دارد.

در واقع مطابق ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان اگر اضافه مساحت تا ۵ درصد میزان توافق شده باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد بلکه پیش خریدار صرفا بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد، ارزش مساحت اضافه را به پیش فروشنده خواهد پرداخت که ممکن است کمتر از قیمت روز بنا باشد.
وی تصریح کرد: براین اساس اگر ساختمانی بر مبنای داشتن ۱۰۰ متر مساحت، پیش فروش شود اما پس از ایجاد، مساحت آن صدو چهار متر باشد، پیش خریدار بدون داشتن حق فسخ صرفا باید قیمت ۴ متر اضافه را به میزان مندرج در قرار داد به پیش فروشنده بپردازد. در فرضی که اضافه مساحت ملک بیشتر از ۵ درصد میزان توافق شده باشد قانونگذار در راستای حمایت از پیش خریدار (طرف ضعیف قرارداد) صرفا به او حق داده قرارداد را فسخ یا قیمت اضافه مساحت را بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد و پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

دلیل عدم اعطای حق فسخ قرارداد به پیش فروشنده این است که او مجری ساختمان و در نتیجه مسئول اضافه مساحت بوده و بنابراین در فرض تضرر هم نمی تواند برای اقدامی که خود کرده به وسایل جبرانی دسترسی داشته باشد. در عین حال، مطابق قانون مدنی در صورت فسخ قرارداد عوضین باید مسترد گردند یعنی پیش خریدار ساختمان را پس دهد و پیش فروشنده نیز ثمن دریافتی یا مثل آن را به پیش خریدار مسترد می‌کند.

این موضوع با توجه به کاهش ارزش پول در اثر افزایش تورم، به ضررپیش خریدار است به این دلیل مطابق ماده ۸ قانون پیش فروش ساختمان و تبصره آن در صورت فسخ قرارداد، پیش فروشنده مکلف است خسارات وارده را بر اساس مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین (یعنی کارشناسی که مورد توافق طرفین باشد) به پیش خریدار بپردازد.
تا اینجا قانونگذار حکم جدیدی بیان نکرده است بلکه با توجه به اصل آزادی قراردادها به طرفین اختیار داده اختلاف خود را با سازش حل و فصل کنند حتی بدون تصریح به این موضوع هم آنان می توانستند با توافق به اختلافشان پایان دهند.نوآوری قانون در تبصره ماده مذکور است که مطابق آن در صورت عدم توافق طرفین، تمام مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بناء طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی به همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد کند.

به این ترتیب قانونگذار قاعده‌ای عادلانه را برای حمایت از پیش خریدار وضع کرده است تا پیش فروشنده با سودای استفاده از پول پیش خریدار در ایجاد ساختمان و استرداد ثمن دریافتی به او و کسب سود سرشار از این طریق، ساختن بنای بزرگتر را ابزاری برای سودجویی خود در لوای قانون قرار ندهد.زیرا در غیر این صورت پیش فروشنده که در زمان ساخت نیاز به جمع‌آوری سرمایه دارد از طریق مردم سرمایه لازم را برای ساخت فراهم می کند و با این امید که پیش خریدار توانایی پرداخت ارزش اضافه مساحت را ندارد ساختمانهایی ایجاد خواهد کرد که بیشتر از ۵ درصد میزان مورد توافق اضافه مساحت دارند واگر در این شرایط با فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار مبلغ مندرج در قرارداد به او مسترد شود قانون به پیش فروشنده حق داده برای کسب ثروت از یک اهرم قانونی به سود خود و به ضرر پیش خریدار استفاده کند.

در خصوص کسر مساحت نیز جنبه دیگر اختلاف، فرض کسر مساحت ساختمان در مقایسه با میزان توافق شده در قرارداد است که در این صورت هم مانند فرض قبل، کسر مساحت ممکن است تا ۵ درصد یا بیشتر از آن میزان باشد مثلا در قرارداد پیش فروش، طرفین توافق کرده‌اند که مساحت ملک ۲۰۰ متر باشد اما پس از ایجاد ساختمان ممکن است مساحت آن کمتر یا بیشتر از ۱۹۰ متر یا مساوی آن باشد.

در صورتی که مساحت ملک ۱۹۰متر یا بیشتر از آن میزان باشد (یعنی کسر مساحت تا ۵ درصد) پیش خریدار حق ندارد قرارداد را فسخ کند بلکه صرفا می تواند خسارت خود را برمبنای قیمت قراردادی، از پیش فروشنده دریافت نماید اگرچه شاید حمایت بایسته از طرف ضعیف قرارداد ایجاب می کرد قانونگذار پرداخت قیمت روز بناء را مورد حکم قرار دهد. اما اگر مساحت ساختمان بیشتر از ۵ درصد میزان توافق شده (مثلا ۱۸۷متر) باشد پیش خریدار می تواند ضمن عدم فسخ، خسارت خود را بر مبنای قیمت روز بناء از پیش فروشنده در یافت کند یا قرارداد را فسخ نماید و بر مبنای ماده ۸ و تبصره آن، خسارت وارده را بر مبنای مصالحه یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین از پیش فروشنده دریافت کند.

در عین حال هر گاه آنان نتوانند در این خصوص به توافق برسند مطابق نظر کارشناس منتخب دادگاه تمام مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بناء همراه با خسارت قانونی به پیش خریدار مسترد می شود.
به این ترتیب در فرض کسر مساحت بیش از ۵ درصد قانونگذار به حمایت از پیش خریدار توجه داشته و تا حدود زیادی سعی کرده او را در موقعیتی قرار دهد که متضرر نشود زیرا در نتیجه تورم، قیمت ملک در زمان ایجاد بیشتر از زمان انعقاد قرارداد است در نتیجه اگر قانونگذار پیش فروشنده را مکلف به پرداخت قیمت قراردادی می نمود در واقع او را تشویق می کرد با اندیشه تصاحب ثروت اقدام به نقض عهد و ساختن بنایی با مساحت کمتر (بیش از ۵ درصد) کند تا پیش خریدار قرارداد را فسخ نموده و پیش فروشنده آن را با مبلغی بالاتر از ارزش قرارداد به دیگری بفروشد. در واقع قانونگذار در وضع قواعد فوق و حکم به پرداخت قیمت روز بناء ، مورد اغلب را در نظر گرفته و فرض را بر این گذاشته که قیمت روز بناء بیشتر یا دست کم مساوی میزان آن در زمان انعقاد قرارداد است و بنابراین با پرداخت آن به پیش خریدار وی متضرر نخواهد شد.

با این حال در موارد نادری ممکن است قیمت روز بناء کمتر از قیمت زمان انعقاد قرارداد باشدکه در این صورت حمایت از پیش خریدار ایجاب می کرد قانونگذار پرداخت قیمت مندرج در قرارداد را مقرر نماید به عبارت دیگر شاید بهتر بود مقرر می شد قیمت روز بناء به پیش خریدار پرداخت شود مگر اینکه قیمت مندرج در قرارداد بیشتر باشد. در عین حال ممکن است گفته شود هدف قواعد مذکور این است که قدرت خرید پیش خریدار با دریافت قیمت روز بناء نسبت به زمان انعقاد قرارداد کم نشود که این هدف با دریافت قیمت روز بناء حاصل می گردد اعم از اینکه قیمت مذکور بیشتر، کمتر یا مساوی میزان مندرج در قرارداد باشد به علاوه نمی توان با اندیشه حمایت از پیش خریدار بطور کلی پیش فروشنده را نادیده گرفت.